【金燕达观】购房注意!买二手房注意事项和手续

　　随着房地产市场的发展以及房价的持续上涨，不仅一手楼市火爆;二手房市场也是热闹非凡，但相比新房，二手房交易手续相对繁杂且需要注意很多交房细节。本文将介绍买二手房注意事项和手续，希望对你有所帮助。

　　一、二手房交易手续

　　(1)买方咨询

　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　(2)签合同

　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　(3)办理过户

　　双方共同向房地产交易管理部门申请复核。双方向房地产管理部门提交申请手续后，由房地产管理部门核对相关文件，审核产权，对符合挂牌条件的房屋批准过户手续，拒绝申请非产权或部分产权且未取得其他共有产权人书面同意的，禁止上市交易。

　　(4)立契

　　房地产交易管理部门根据交易房屋和购买对象的产权状况，按照交易部门事先设定的审批权限逐级申请审批。审批通过后，交易双方才能办理合同手续。现在北京市已经在交易过程中取消了房地产买卖合同。

　　(5)缴纳税费

　　税费构成复杂，这取决于交易房屋的性质。比如，房改房、危房、经济适用房等商品房的税费构成不同。

　　(6)办理产权转移过户手续

　　在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人持领取房屋所有权证通知书到发证部门办理新的产权证。

　　(7)银行贷款

　　对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方到贷款银行办理贷款手续。银行审核买家的信用，评估双方想交易的房子，从而确定买家的贷款金额，然后批准买家的贷款。双方完成产权变更登记，买受人取得房屋所有权证后，买受人即可取得房屋所有权证，银行将一次性发放贷款。

　　(8)打余款完成交易

　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　二、二手房交易注意事项

　　(1)房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　(2)房屋产权是否明晰

　　有些房子有许多共有人，如继承人、家庭和夫妻，因此购房者应与所有共有人签订房屋买卖合同。只有部分共有人擅自处分共有财产的，未经其他共有人同意，买受人与其他共有人签订的买卖合同一般无效。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有的二手房在过户时，存在物质负担，也就是说，有的还租房。如果购房者只看房产证，只注意过户手续，而不注意是否有租赁，购房者很可能拿到无法及时入住或使用的房产。因为我国，包括大多数国家，都同意“买卖不违背租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能违背先前订立的租赁合同。这一点在实践中被很多购房者和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发更多纠纷。

　　(4)土地情况是否清晰

　　在二手房中，购房者要注意土地的使用性质，是划拨还是出让。划拨的土地一般免费使用，政府可以免费收回。转让是业主已支付土地出让金，买受人对该房屋拥有相对完整的权利;我们还应该注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，而业主已经使用了10年以上，那么购房者按照同一区域内拥有70年土地使用权的商品房价格来衡量，并不划算。

　　(5)市政规划是否影响

　　一些业主可能知道房子5到10年后就要拆了，或者附近要建高层住宅，这可能会影响照明、价格等市政规划，所以急于出手。作为买家，在购买时要充分了解细节。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　(7)单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　(9)中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　(10)合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。