物业进场前要做哪些工作？前期介入服务有哪些？

物业公司进驻新项目前需要做好交付前工作和前期介入服务，包括进场顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询、成立物业服务中心、制定服务方案等等，具体如下：

一、交付前工作

（一）物业管理团队进场顾问咨询服务：

1、审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

2、审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

3、结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

4、结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

5、审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

6、根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

7、根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议；

8、对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装修设计提供合理化意见和建议；

9、对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议；

10、根据工程施工进度情况，向项目公司及时提供有关楼宇材质（铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高；

11、通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；

12、应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知XX物业服务集团，并提供相关资料；

13、应项目公司要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提出相关要求。

（二）园区生活服务体系顾问咨询内容

1、根据项目公司园区生活服务体系的筹建思路，制订相应的《“园区生活服务体系”顾问咨询服务计划》，配合项目公司做好园区生活服务体系的建设工作；

2、通过分析项目的物业类型、建筑规模、周边配套、价值特点等，对园区生活服务项目的设置提出意见和要求；

3、通过分析项目的规划设计定位及功能布局，提出有利于日后园区生活服务体系实施的硬件配置的意见和要求；

4、对园区生活服务用房的功能布局、装修设计、物品配备提供合理化意见和要求；

5、对与行政主管部门的沟通工作提出意见和要求，协助项目公司就相关园区生活服务内容做好与行政主管部门的沟通协调工作；

6、结合项目的销售策略、路线及后期园区生活服务体系的构建思路，对房屋销售阶段的园区生活服务活动进行策划，提出有利于项目销售的活动方案；

7、结合项目的销售、宣传的需要，配合甲方开展有利于项目销售的园区生活服务体验活动；

8、应项目公司要求，提供园区生活服务相关的策划及宣传内容，便于项目公司进行销售宣传；

9、应项目公司要求，参加项目相关工程、销售会议，并根据会议议题提供有关园区生活服务方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知乙方，并提供相关资料；

10、对项目交付后“园区生活服务体系”的实施内容形成策划，并与项目公司签订《前期物业服务合同》；

11、根据《前期物业服务合同》的相关要求，向项目公司提供《项目“园区生活服务体系”运营方案》，并接受项目公司的监督。

（三）销售案场、样板房物业服务内容

1、客户管家服务：为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介绍 、客户信息收集、VIP客户接待等服务;

2、吧台服务：为项目客户/潜在客户提供茶水、茶歇服务以及各类协助销售人员的助理工作等;

3、样板房服务：样板房日常维护管理、客户接待、提供样板房体验式接待服务等；

4、礼宾服务：为项目客户/潜在客户提供引导服务;

5、保洁服务：负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。

（四）顾问咨询服务期限

根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限，一般从项目规划方案设计阶段起至物业交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项目），若超过三年的，相关事宜另行协商。

（五）根据项目类型及所处区域，物业管理顾问咨询服务的收费标准

1、顾问咨询服务费XX省内项目按建筑面积每平方米X元；XX省外项目按建筑面积每平方米X元（含差旅费）。若服务内容超过上述范围的，相关事宜另行协商。

2、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本支出、管理费及酬金（按人员成本总支出的13%计提）组成。

根据房产品的档次及各项目的实际需求，现从人员配置、费用标准方面提供A、B、C三档方案。

A：案场、样板区规模较大；房产品品质高，要求预约制全程跟随服务；要求提供体验式接待、茶歇服务等。

B：案场、样板区规模中等。

C：案场、样板区规模较小，单纯样板房或案场的项目。

二、前期介入服务

1．该阶段XX物业总公司基本工作内容：

（1）成立物业服务中心，确定负责人；

（2）根据前期介入人员配置方案及到岗计划，招聘人员并实施培训（物业服务基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规程、接管验收知识、质量体系知识等）；

（3）物业服务中心所有人员的工作服制作（根据不同工种确定），在物业交付前三个月到位；

（4）制订物业服务方案，内容包括物业接管验收方案、秩序维护方案、车辆管理及交通组织管理方案、清洁服务管理方案、绿化养护方案、公共设施设备维修养护方案、财务管理方案、人事管理方案、社区文化活动方案、物业装修管理方案等；

（5）编制业主手册，经评审定稿后并印刷；

（6）协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书；

（7）协助办理物业服务费的报批或备案手续；

（8）完成项目标识统计，提交项目公司，并对标识系统进行现场复核；

（9）做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作，制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格；

（10）项目公司应当在物业交付使用30日前，与XX物业服务集团完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；

（11）接管验收相关技术资料的移交；

（12）参与公共设施设备的调试和验收；

（13）报警中心设备的调试和验收（智能化设备），消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统接管和验收；

（14）建立设施设备台帐，设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等；

（15）建立备品备件资料档案，建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集；

（16）对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训，掌握各设备系统的使用方法；

（17）建立消防器材档案，对各消防栓的具体位置、配置数量进行登记；

（18）根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品、办公家具等（或由项目公司承担费用，XX物业服务集团自行采购）；

（19）协助项目公司对物业管理用房装修检查并提供合理化建议；

（20）办公室的布置，上墙文件、软装饰等、安装物业管理软件试运行；

（21）协助项目公司做好小区的开荒保洁工作（根据项目公司的需求来确定）；

（22）建立业主档案（业主的住址、联系电话、家庭情况等）；

（23）与项目公司协商确定交付场地，结合项目实际，对实地进行勘察；

（24）交付前各项物品采购，并协助项目公司布置交付现场；

（25）与政府相关部门（如电话通讯、网络、有线电视或数字电视、燃气公司等）联系，争取相关部门能在交付期间到交付现场设点，为业主提供方便；

（26）交付现场人员安排（除服务中心全部人员到位，从公司总部将选派优秀人员增援交付活动），确保交付工作顺利完成；

（27）制定交付流程、交付方案、各岗位工作职责，准备统一说辞、注意事项等；

（28）交付资料整理装袋，确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕（如业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等）；

（29）编制交付人员通讯录，以便在交付过程中碰到问题能及时联系；

（30）与项目公司一起召开交付碰头会，对交付中将有可能碰到的问题进行讨论；

（31）组织交付预演，迎接交付；

（32）总结交付经验，准备装修管理，就交付中存在的问题进行汇总与分析。

2、以上前期介入服务费用由物业服务人员成本支出、管理费（按物业服务人员成本总支出的5%计提）、税金等组成。

3、根据项目实际由项目公司选用XX物业服务集团提供服务的主要内容有：

一房一验、保洁开荒、交付领房、秩序维护人员进驻等服务，相关费用由双方根据实际情况协商确定。

4、物业管理用房的装修由项目公司负责，XX物业服务集团应从方便使用的角度提出合理化建议。同时项目公司在物业管理用房中按合理比例设置相应的员工宿舍、食堂用房。

5、物业管理服务所需的物业管理软件、设施、设备、工具、用具及员工宿舍、食堂装修、用具由项目公司按实承担，若项目公司以实物形式提供的，物品均为新购。

6、交付现场除满足政府相关规定外，需达到XX物业服务集团交付接管验收的标准，即完成室内公共区域装饰装修、室外公共区域的景观绿化施工、通水、通电、通气、通讯等，若交付现场未能满足XX物业服务集团接管验收标准的，项目公司需在交付前一个月书面告知XX物业服务集团，便于XX物业服务集团相关工作的有序开展。

7、项目实际交付时间发生调整的，项目公司应提前书面通知XX物业服务集团（提前或延期交付的，至少应提前3个月告知）。

8、项目分期交付，后续交付项目，项目公司只需承担后续增加人员及相关费用。

9、分月工作内容及人员介入情况（略）。

相关资料：

物业管理公司小区物业管理方案（66页）.doc

物业管理公司前期物业管理服务协议（8页）.doc