北京个人可以申请公租房、经适房吗?
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楼面地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。
楼面地价,即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的计算公式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率
土地单价=总地价款/占地面积
楼面单价=总地价款/总建筑面积
区别从上面的公式一看就明白了,楼面单价反映了每平方米建筑面积中所包含的土地成本数量。
有了容积率限制,就能大致推算总建筑面积了。
容积率=地上建筑面积/占地面积。
只要有一定房地产开发经验,就很容易从这个指标中推算出总建筑面积大致的范围。
从实际操作角度讲,开发商一定会将土地的容积率指标用到最大,这个是经济价值决定的,因为,容积率高低对房价的影响是阶段性的,也就是说,除非因为容积率变化而导致了产品形式的变化(如别墅、多层、小高层、高层等),否则,在相同产品形式下,容积率微弱的差别,不会给房价带来较大影响(比如规划容积率1.5,你做成1.4,不会提高售价多少)。这样,容积率一定是在最大的条件下,项目的经济效益才最大化,所以楼面地价相对就有很大的参考意义了。
至于容积率和总建筑面积的关系,根据容积率的高低,可以确定项目的建设方式(多层、小高层、高层、别墅……),而这些形式地下面积的比例是可参考的,所以知道容积率,总建筑面积的范围大致就非常清楚了。
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