购房减负、二套房贷松绑新政真的箭在弦上？

中央经济工作会议提出的减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，给冬日里的房地产市场带来了丝丝温暖。消息灵通人士近日透露，再次降低交易环节税负、放松二套房贷限制等政策已箭在弦上，随时可能出台。

据透露，监管机构已对改善型住房界定作出相应研究，逐步放松二套房贷政策已成为政府备选政策，准备适时推出。对于还清首套住房贷款的购房对象，如具有改善住房条件的意愿和能力，有望首先在住房信贷政策上获得优惠。

今年10月22日，财政部和央行发出通知，下调购买普通住房契税税率，暂免征收印花税及土地增值税，通过信贷优惠支持个人购买首套普通住房和改善型住房。这一政策推动全国楼市在11月份出现小暖冬，成交量出现回升。但业界普遍认为，金融危机尚未见底，随着我国经济继续下行，楼市前景堪忧。

在楼市调整期，如何把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来成为考验政策制定者智慧的命题。在种种关于地产的政策中，减免交易环节营业税、个人所得税，放松二套房贷的呼声最高。

从已有税种来看，房屋交易流通过程中需要缴纳的税费包括：营业税、土地增值税、个人所得税、印花税和契税，其中比重最大的是营业税。眼下土地增值税、印花税都已免除，契税也相应下调。调整营业税和个人所得税成为减轻购房人负担最可能出台的举措，其中，减免营业税是重头戏。目前，对于购买不足5年的住宅，卖房人需要缴纳售房收入5.5%的营业税；超过5年(含5年)的普通住宅，卖房人无需缴纳营业税，非普通住宅则需缴纳售房收入减去购房价款后5.5%的税费。在房屋售卖交易中，营业税占据税负半数比重。

增加交易环节税费和二套房贷政策出台原意在于打击前几年十分火爆的炒房现象，然而在实际操作中，税负通常被转嫁给买房人。随着房地产市场调整，依靠投机快进快出牟取暴利的可能性在下降，继续维持高税率和严格的二套房贷政策会将有合理购房需求的购房人挡在门外。

业内人士认为，营业税在存在意义弱化的情况下或应完全免除，如果担心政策调整幅度过大，则可将5年之限下调为2年，逐步降低购房人负担。这将有效放大成交量，避免房价过快下滑、出现市场担忧的崩盘现象。