房地产的三个周期？

房地产有三大周期:经济周期、政策周期、库存周期

经济周期 经济周期的背后是城镇化和工业化,即我们国家由农业国转变为工业国、人口由农村前往城市; 官方数据显示,2020年,我国的城镇化率高达63.89%,比发达国家80%的平均水平低了16.11%,与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。 不过,中国当前仍处于高速发展据报道,截止到2020年年底,我国的常住人口城镇化率提高到60%以上,户籍人口城镇化率提高到45.4%。按照国际惯例,这意味着:我国的城镇化率已超过60%,城镇经济的生产要素高度聚集,规模效应明显。 16%-18%的城镇化提升空间,人口就是14亿X0.16-0.18=2.24亿、2.52;如果按照户籍化计算,目前仅有45.4%,还有35%—37%的人口,大约是4.9亿—5.18亿的潜在人口增量需要房子!

政策周期 房地产是受到政策调控影响特别大的周期行业,政府调控房价的核心逻辑就是逆周期和稳房价; 政策周期的逻辑是逆周期,经济形势好就打压房价、经济形势差就刺激房价; 房价的背后是地价,地价的背后是土地财政收入,是国家发展的根基;所以国家绝不能允许房价大幅下滑,这样地价就会崩盘、财政会崩盘。

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