商铺的投资回报率怎么算

投资回报率该怎么算？？？
我知道的就有很多种方法，比如WINDFLOWER的算法。。。。。。呵呵~
一般粗略的算法，也就是现在绝大多数开发商给客户所讲的算法为

租金收益/总房款=投资回报率

这个算法真的很简单，但是其中忽略了很多因素，比如税。出租商铺是要交税的，但是开发商一般很少把税算进去，为什么？？呵呵~因为税好高啊~至于究竟有多高，说实话，我也说不准（哎呀，丢人啊）~我曾经得到过N个版本，有说25%的，有说17.5%的，有说12%的，而且都说这个数据是税务局给的，我曾经真的给税务局打过电话，没几个人知道，知道的几个人给我的答案也不一样。中国的税啊。。。。。那算法就应该是

（租金收益-税金）/总房款=投资回报率

这样算似乎准确了一些，但是如果你是一次性付款还好说，如果是按揭贷款，那又要产生一笔费用，就是银行利息，个人认为，这个不应该算，因为你借钱还利息是天经地义的，把利息算到租金头上未免过分，不过保险起见，还是加上的好。那么算法就应该是这样了。

（租金收益-税金）/（首付+贷款+利息）=投资回报率

这样算准确多了，但是。。。。。。好象买商铺的时候要缴什么契税啊，过户费啊，保险费啊什么的。别小瞧这些啊，商铺的契税可不低啊，虽然只是百分之几，可是别忘了，商铺都很贵的，随便一套可能就要上百万，那就是几万块现金的支出啊。所以算法应该这样改。

（租金收益-税金）/（首付+贷款+利息+手续费用）=投资回报率

该考虑的都考虑了吧？呵呵，没有呢，这样算过于保守，过于悲观了。为什么？因为你半天只家分母，不加分子啊。别忘了，租金是要跟着往上长的，否则还会有人买房子投资吗？商铺的长势如何。。。。。。这个很难判断了，也许大涨，也许大跌，按一个行业标准吧，从第三年起，每年递增4%。那就该这么算了。

（租金收益*1.16-税金）/（首付+贷款+利息+手续费用）=投资回报率

这样就又准了些吧，呵呵，还不准，还差什么？？差一个首付现金的实效性，也就是说，你的首付现金也是可以创造价值的啊，不多算，存银行还净落1.8的年利呢。呵呵，BT吧。

（租金收益*1.16-税金）/（首付*1.08+贷款+利息+手续费用）=投资回报率

这样算还不准，因为不确定因素太多了，比如你空租了怎么办？通货膨胀了怎么办？？海啸了怎么办？打仗了怎么办？拆迁了怎么办？火星撞地球了怎么办？此地大副升值怎么办？遇到好项目，商铺升值的速度是很可怕的。所以说啊，准确的投资回报率是没法算的。算个大概就可以了，觉得好，就买，认头嘛。
一边吃饭一边写的，如果有不对的地方，还请大家多多指教。