商住楼是什么性质？第一层是门市，二层以上是住宅，门市40产权所有费

你要先搞清楚房子产权为什么用途会变更？这和银行是没关系的，银行只是根据产权证办理手续发放贷款，也没有权变更产权的权利，这是房管局的职责。
1、请你看一下你的土地证，一二楼是否共用一本土地证，还是二楼单独办理产权后，土地证也进行了分割？你的土地证的用途是商业还是住宅？拆迁评估过程中，房屋拆迁套用商业还是住宅的标准，是以土地用途为准。如果土地用途是商业，那么你还是比较主动的。
2、承租户一般来说是不参与拆迁补偿的谈判的，正常情况下，征收方只于产权人发生补偿的关系，而承租户是有产权人负责安置补偿。他的营业执照拿给你也没有用，上面不是你的名字，所以你不要纠结于承租户的事情。
3、如果拆迁过程中你的房子被认定为住宅房，而实际用途是商业用房，并且按照你的说法，曾经的产权也是商业用房，你可以申请确权，这是一个谈判的过程，到时候会有征收方，审计，评估等部门共同确定，和确定权证外面积的程序是一样的。当然这是最坏的打算……

顾名思义,商住楼就是商业用房和商品用房的结合物.
从官方定义来说,容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下,价格低于当地平均住房交易价1.38倍的都可定为普通住宅.
一般情况下,商住楼可以是普通住宅,而普通住宅也可以是商住楼,因此这个问题很难区分来讲.
顺便提一下(希望对你有所帮助),沿街而建的商品房都带有经营性商业用房,地段优势明显,周边生活设施配套齐全,所以价格也较高.但此类用房也因受地价影响,所以小区环境也相对较简陋(比如容积率高,低绿化率等).