房屋产权问题：房产证和土地证的关系？二者的特点是什么？各证都有什么重要性？

房产证和土地证是合二为一的；房产证是建筑物的归属证明；土地证就是地皮的身份证

1.乡镇村民，居明用地地类一般都是“住宅用地”；使用权类型分两种：出让和划拨，（出让地，说明你缴纳一定的出让金，获取一定期限的土地使用权。划拨用地，是国家无偿给你使用的，不许上市流通，也就是不许买卖。综上所述你的房屋因土地是划拨用地，所以是不能商业贷款或住房贷款，要贷款必须将土地补交出让金，转为出让地。） 2.房产证并不强制性要办理，土地证办理后什么时候办房产证都可以。 3.城市设计规划是有要求的，城市设计规划必须要申报，建设完要验收，然后发放建设工程规划合格证给你去办理房产证。申请房产证后以后加盖三层能否审批通过，要看城市设计规划是否许可，如果许可手续不会复杂，跟你前四层报建一样。 4.租房税费跟办不办房产证没干系，收不收税主要看当地税务机关。 5.如许可最好重新变更土地证，如果不可以，办理房产证测绘时，叫测绘的人把房产面积缩小一点就可已了（这个要公关测绘人员）。

房产证和土地证都是国土资源部门颁发的,房产证是一个本子,上面标明你的房屋建筑面积、使用面积、所有权、年限等,土地证是一个本子上面附有你所使用的土地的“四至”,宗地图,土地性质等,必须先有土地证才能在土地上建筑。