四合院成本核算？

总成本到底需要多少钱，主要包括两个方面:金钱成本和时间成本。

一、金钱成本

四合院的购房总成本=净房价+土地出让金+税费+中介费+其他费用

1、净房价，这个很好理解，简单说就是出售房产的业主净得的钱，一般情况下房产出售业主会比较关心自己到手的钱；

2、土地出让金，这个是17年以前买卖四合院所不用缴纳的费用，但是在17年以后所有的平房四合院交易都必须先办理土地证，再缴纳土地出让金，才能完成过户的手续，

打个比方，比如说一个四合院占地300平米，房本180平米，那么按照现行的土地出让金缴纳政策，土地出让金每平米大概在1.6万到2.5万之间，300平米的院子应该缴纳的土地出让金在480万到660万之间；

3、税费，依据北京惯例，四合院和公寓别墅一样，都是由客户这边来缴纳所有的税，主要看购买的四合院的产权性质是住宅还是商业，

如果是住宅就按照住宅计算税费，如果是商业就按照商业计算税费，

如果没有原始票据的四合院，税所会核实原值，确认无法核实，个税按照全额1%，增值税按照全额5.6%交纳，

商业性质出售：如果是商业立项，没有原始票据的，个税按全额20%交纳，增值税按全额5.6%交纳，土地增值税按全额5%交纳；

4、中介费，这个就不用多说了，如果买四合院还是通过中介会更省心安全一些，也能看更多一些的房子，每个公司收的点位都不一样，但大部分都在成交额的2个点以上；

5、其他费用，这里面指的其他费用包括代办土地证手续费、后期院子的翻建等费用。

二、时间成本

1、看房时间成本

看到一套满意的四合院通常需要至少半年左右的时间，很少有看个三五套四合院就能做出决策买的客户，而且2019年市面上四合院可供选择的优质房源相对较少，价格和房子本身不匹配；

2、磋商时间成本

看好房子以后一般和业主要聊一下价格和流程，3到5轮的磋商是免不了的，这个时间因人而异；

3、交易时间成本

和房主签完合同以后，要去办理土地证，然后缴纳土地出让金，这个时间基本在1-2年，现行政策大概是这样

4、翻建、软装时间成本

如果您买的四合院大的格局不用动，不需要翻建改建，那么软装的时间大概会在1-3个月，如果对现有的四合院格局不满意，想要把四合院推到重建，这个也是可以的，那么周期，就很不确定了，大概是1年半起，上不封顶~