假按揭无法还款 假按揭形式知多少？

假按揭是一种很不良的金融关系，不少开发商为了取得资金流，都采取这种方式，对购房者造成“假按揭无法还款”的困扰。

为了抑制经济过热，商业银行正在紧缩包括房地产开发等多个产业的贷款规模，即便如此，一些开发商仍抓住银行政策的空隙，在房地产行业进行假按揭融 资。

假按揭形式知多少

假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资，实现获利。有的开发商通过虚拟购房人取得银行贷款，等到将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

假按揭的主要特征是开发商将积压的房产用来套取银行信用，诈骗银行信贷资金。主要表现形式有：开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；另外一种是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款，也有以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组骗取贷款；某些银行信贷人员与企业串谋，所出售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高出几倍的住房按揭贷款。此外，所有借款人均为虚假购房、身份和住址不明、或由开发商、包工头一手包办的假按揭也比比皆是。

更有甚者，开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，按银行要求的按揭成倍办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价１００％的借款。对于银行来说，这种隐蔽性较强的假按揭带来的风险不言而喻。

假按揭何以肆虐楼市

有关资料显示，在某市办理抵押备案的房产中，有１／３是假按揭。假按揭大量占压了银行资金，极容易形成银行不良贷款，危害信贷资金的安全；假按揭同时还造成了房地产虚假繁荣的表象，严重危害住房金融业务的健康发展。形成假按揭的首要原因在于楼盘定位失误，项目面临崩盘危险。为避免倒闭，开发商想方设法寻求“出路”，于是就通过亲戚、朋友、外来民工“购买”自己的房产，通过办理假按揭套取银行贷款，达到回笼资金的目的。由于中小房地产开发商的自有资金有限，有些楼盘在建设时就出现资金吃紧，再加上因近年来期房销售中存在的问题太多，导致购房者的选择越来越倾向现房，造成许多期房烂尾，开发商通过卖楼花回笼资金难度越来越大，于是，将

假按揭黑手伸向银行。

除此之外，当一些楼盘在卖尾盘接近清仓时，由于尾货很难卖得出去，即使勉强卖出价钱也不理想，于是，一些正在开发新盘的开发商由于流动资金紧缺，就将旧盘的尾货通过假按揭“打包”给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险会更大。银行对于商品房开发贷款一般要求比较严格，而住房按揭贷款手续则相对简单。因此，不少开发商都希望用尾盘假按揭这种变通办法取得贷款。而部分银行工作人员也误认为，这些开发商即使是做假按揭也是为了解决资金的周转问题，风险相对较低，为了所谓的业务增量，也为了“照顾”大客户，当作一种“非恶意的、较良性的假按揭”而予以配合。银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款，客观上纵容了假按揭 的发生。同时，少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意串通，内外勾结，甚至私下交易，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵假按揭的发生。银行何以疗伤法律专家指出，假按揭严重地破坏了金融秩序，涉嫌贷款诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》第１９３条的规定，以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。在假按揭中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购 房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，形成风险的，必须依法治罪。

专家认为，防范假按揭是当前各商业银行一项紧迫的任务，必须认真对待，严格执行信贷制度，保障资金安全。各商业银行应制定出有效办法和措施防范假按揭行为的发生，凡是开发商申请银行办理项目按揭贷款合作业务，首先要提供合法有效的企业法人营业执照、经审验的企业财务报表及房地产企业开发经营资质证书等资料，经银行信贷员对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估，严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有假按揭嫌疑的，将有关材料退还开发商；对符合贷款条件的按揭项目，银行与其洽商无议后签订《按揭贷款业务合作协议》，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容，从开发商方面为防范假按揭打下坚实的基础。

对于“购买”开发商房屋的虚假按揭贷款申请人也应严格管理。商业银行对购买与其签订《按揭贷款业务合作协议》开发商房屋的申请人，贷款调查人员在收到真实、完整、合法、有效的资料后，必须约见申请人，当面检验《个人住房贷款客户谈话备忘录》中的内容，向申请人说明清楚，购买房屋行为及申请个人 住房贷款的用途等有关情况必须属实。否则，即使与开发商事先有约定只“落名”而不负责还款，个人也要承担相应的法律后果，甚至有可能构成贷款诈骗罪。同时，信贷员要调查清楚借款申请人是否已经支付了符合规定的首期房款，是本人支付还是单位代付，如果是开发商代付则有假按揭之嫌，应不予发放按揭贷款。因为假按揭情况下开发商大多将房价定得非常高，所以信贷员要调查清楚申请人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符，如果房价定得过高，则有假按揭之嫌。如果银行能够严格执行这些规章制度，应该可以远离假按揭贷款的伤害。