什么是倒按揭业务 倒按揭业务有哪些运行模式?

随着时代的发展以及渐渐进入老龄化社会，我国的倒按揭业务也渐渐红火。很多银行和保险公司都开展倒按揭业务，为人们以后的生活提供了很多便利。那么，什么是倒按揭业务呢？倒按揭业务又有哪些运行模式呢？

倒按揭业务即是反向住房抵押贷款业务，是指房屋产权是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

纵观世界各国，倒按揭业务运行模式主要有政府主导型、保险公司主导型和商业银行主导型三种。

第一、政府主导型。

美国是政府主导型运行较为成功的国家。在美国，主要有三种“倒按揭业务”养老模式的计划，即住房价值转换抵押贷款计划（HomeEquityConversionMortgage,简称HECM）、房屋保有者计划（HomeKeeper）和无政府担保的私营的财务自由计划。其中HECM目前是美国倒按揭业务市场中最为重要、最受欢迎、规模最大的品种，全美各个州均能获得，约占市场的95%。美国的HECM业务，是由联邦国民抵押贷款联合会（FederalNationalMortgageAssociation，简称FNMA）实施的，政府在联邦住房管理局FederalHousingAuthority简称FHA）下，设立了专门的倒按揭业务管理部分进行管理。该计划的最大特点是联邦政府为借款人和贷款人双方提供担保，它保证到期时如果贷款本息余额超过住房价值，贷款人不会蒙受损失，其差额由保险基金赔偿。该计划的成功运行，与政府的支持是密不可分的。无论是法规的指定、运作的监管、政策的支持，还是公众信息的提供，联邦政府都起了不可替代的作用。

第二，保险公司主导型。

这种模式认为倒按揭业务是一种“抵押房产、领取年金”的寿险产品，它是以产权独立的房产为保险标的，以低收入老年人为投保人，将将其房产转化为保险年金的形式。新加坡的倒按揭业务产品就是由职总英康保险合作社开发的。保险公司主导型具有以下优势：（1）从技术上说，养老保险是寿险业的传统业务领域，在预期寿命余年和产品定价方面积累了大量的经验。（2）寿险公司开办的寿险业务一般具有长期性，而银行更倾向于投资时间短的项目。在这一点上，寿险公司开办倒按揭业务较商业银行具有优势，与倒按揭业务贷款的长期性相匹配。

第三，商业银行主导型。

这种模式认为倒按揭业务是一种银行贷款，在产品的管理、定价及风险控制、权利义务的分配等方面均严格按照贷款规则进行。大部分国家的倒按揭业务都是由商业银行开办的，因为商业银行主导型具有以下优势：1、传统的房地产贷款业务都是有银行开办的，商业银行通过多年从事住房建设和购买贷款，对开发与房地产有关的金融产品有着丰富的经验。倒按揭业务正是一种特殊的住房抵押贷款，商业银行开办倒按揭业务，可借此实现业务的就近转移。2、商业银行分支行众多，具有较为强大的营销体系，覆盖面广，为老年人办理倒按揭业务贷款提供了便利。