小区里丢车由谁负责？

北京市理格丰律师事务所 郭玉涛
某小区地下车库的所有权属于开发商，开发商把这些车位租给物业管理公司，然后物业管理再把一个一个车位租给小区内的业主。物业管理公司以自己的名义，与每位业主签订车位租用合同，收取车位费，并将一部分车位费交给开发商，作为开发商的收益。 没多久，就发生了一位业主的汽车在车库被盗的情况，损失20多万，业主要求物业管理公司赔钱。物业管理公司认为，这个车位是属于开发商的房产，物业公司是从开发商那里租过来，然后再转租给业主，相当于把一套房子倒手转租一下。试问，租客如果在房子里丢了东西，难道要房东赔吗？物业管理公司向业主收取了区区几百元就要赔20多万元，未免太不成比例了吧。况且这几百块钱是车位租赁费用，而不是保管费，因此物业管理公司不应该承担保管责任，不同意赔偿业主的这20几万元丢车损失。 律师评析 物业管理公司该不该赔钱，要看其与业主之间究竟是一种租赁合同关系，还是一种保管合同关系？我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第三百六十五条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”。 车位租赁与车辆保管有一个共同的特点，就是业主都要使用这个车位。但是， 他们的区别也是比较明显的。如果认定双方间是一种租赁合同关系，那么业主汽车丢失就只好自己认倒霉，物业管理公司不用承担赔偿责任。如果双方间构成保管合同关系，那么因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。 “保管”其实有两个层面的意思，一个是“保”，就是持有、存放的意思。如果业主晚上下班回来可以随便停，根本就没有人管，那么这就不存在物业管理公司持有或者存放汽车的问题。但是，那样的话恐怕也就没有人交停车费了。实际上几乎所有物业管理公司经营的车库进入要取卡、出门要凭证、停车要收钱，并且不允许车辆随意停放，必须要停车入位。所以，应该说“保”——保存这个意思是体现出来了。 另外一个层面是“管”的问题，就是管理、保护、监看的意思。 假如物业管理公司对车辆不理不睬，任何人可以来随便偷、随便抢、随便损坏业主车辆，业主之间可以随便侵占别人的车位，那基本上可以认定为物业管理公司没有管理，可是那样似乎也收不上一分钱。实际上，物业管理公司通常会进行车位划线、编号、要求车辆按照规则停放、派保安巡逻、设置摄像头、出入登记查证以免盗抢等工作，这些工作其实就是管理职能的体现。 综合这些表现，可以发现物业管理公司对停车位的管理是不同于一般的房产转租行为的，而是带有明显的保管性质。大多数情况下，应当认为物业管理公司与业主之间，构成了车辆保管合同关系。这种情况下如果业主车辆丢失的，物业管理公司应当承担赔偿责任。否则，光收钱不办事，就太不公平了。 当然，物业管理公司收取的停车费与丢车赔偿责任相比，的确有点太不成比例，物业管理公司可以通过投保停车场责任保险来转嫁这种风险，但是不能够因此拒绝承担丢车赔偿的保管责任。