2021年上海最新限购政策、新房积分摇号、贷款政策、公积金贷款、二手交易税费、一二手房购房流程！

以家庭为单位，以购房合同网签时间为界!
35%首付官方标准原文:居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。
50%或70%首付官方标准原文:居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的;或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的(无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清)，均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
继承或赠予 直系亲属，只收3%的契税;再出售时 不满五唯一 需交20%个税。
简言之:上海有房或全国有贷款记录的，买非普通住房首付70%伺候，以家庭为单位。
1 上海限购政策
单身情况分析
      沪籍单身人士
      一、单独名下有房，限购。
      二、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前宏宽共有不超过2套(含2套)，可新购一套住房。
      三、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超过3套蔽芦亮(含3套)，限购

结婚情况分析
      沪籍已婚人士
一、夫妻双方都是上海户籍
      a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购二套住房。
      b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。
      c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。
      d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。
      e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套(含4套)，限购。
二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
      a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。
      b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
      注:
      满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

2 外地人购房攻略
外地人在上海购房需要什么条件?
      1、外地人已婚在上海只能购买1套(商品房)住宅房。
      2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
      3、 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买!
      4、 居住证满三年(免交房产税)
所需证明:1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证

特殊客群
特殊客群
o1
本市集体户口
      按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号:如90、98、97为上海户籍。户籍证明号:99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。
o2
外国籍或港澳台同胞
      提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单!可购买一套住房。(要求劳务合同和税单公司必须一致)
o3
在读博士、博士后
      要求已婚并提供学校证明(学历证明)，无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
o4
部队人员购买住房
      a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
      注:1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、 有无未成年子女，出生证编号。
      2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
临港购房新政分析
1、上海临港购房新政发布:
      2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。
2、落户新政:
      缩短人才“居转户”年限，人才“居转户哗森”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
3、购房资格:
      非本市户籍购房资格由家庭调整为个人;社保年限由原有的5年缩短至3年。
也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房!

3 上海购房贷款政策
1. 商业贷款
(1)居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
      (2)在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

2. 公积金贷款
首套房:1在上海无房无贷(无贷指上海无公积金贷款记录)。2夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。

二套房:1在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。2在上海有1套房，人均面积≤37.2m2，无上海公积金贷款在使用。

限贷的认定方式1在上海有1套房，人均面积>37.2m2。
      2在上海有2套或以上的房产。3有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。

(1)购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为35%(住房面积大于90平)，面积小于或等于90平首付比例为35%。
      (2)调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%;二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
      (3)停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。停止向在上海有1套房，人均面积>37.2m2的家庭发放贷款
      (4)借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
      (5)严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。
上海普通住宅和非普通住宅的区别!
      普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
      (1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
      (2)成交价格:内环以内:≤450万元/套;内外环之间:≤310万元/套;外环以外:≤230万元/套。
      (3)建筑面积:单套建筑面积≤140平方米。

4 上海二手房交易流程

不动产交易登记缩至5个工作日!

一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服

6 二手房交易税费

7 上海各区交易中心

8 上海新房购买流程
一 .取证
      1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
      2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。
二 .认筹
      1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
      2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
      3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
      4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三 . 审查资料
      1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
      2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
      3、主要审查资料
      (1)购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;
      (2)社保证明或纳税证明;(非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供)
      (3)购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等;(只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地)
四 .上海新房摇号“计分制”

在家庭结构方面，在认购申请时，认购对象为夫妻(包括未成年子女)加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是包括未成年子女)，此项不得分。在户籍方面，认购申请时，认购对象为本市户籍的(若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍)，加10分;认购对象为非沪籍的，此项不得分。在名下房产方面，认购申请时，认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分;认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日(含)后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下;承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象(及其家庭成员)名下无房且5年内无购房记录，加20分;认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分;认购对象5年内购房记录的，此项不得分。
认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算;认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。
      2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社