房地产产权是什么

房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。
房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。
一、房地产产权取得方式
房地产产权取得主要有两种方式：原始取得和继受取得。
二、房地产产权的特性
房地产产权由于形态和构成的不同，具有一系列特殊性质和特征。
(1)房地产产权属于物权的一部分。
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)明确规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
”
(2)房地产产权属于不动产产权。
物权包括不动产和动产，房地产产权归属于不动产产权。
(3)房地产产权的权益性。
由于房地产本身空间上的培运固定性和不可移动性，房地产并不发生位移，而只是权利关系的转移，因而必须通过房地产产权登记、发放产权来确权。
三、房地产产权的类型
从房地产产权的所有权主体来划分，可分为国家所有、集体所有、个人所有和共有四类。
生产资料类房地产中，国有工商企业的房地产、国家事业单位(学校、科研机构等)的房地产以及国家政府机关的房地产，所有权属于国家。
集体企事业单位中的房地产，属于集体所有。
私营企事业单位的房地产属于个人所有。
股份制企业的房地产产权属于按股共有。
生活资料类的房地产主要是住宅，其所有权比较复杂。
其中，由国家筹正虚建的公共租赁住房，包括公房、廉租住房和出租的经济适用房属于国家所有。
居民或自建的商品住宅，房屋建筑物所有权和一定年限的土地使用权属于个人所有。
按《物权法》关于住宅小区内业主的建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
又规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划外的绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
从房地产产权的客体划分，可分为生产资料房地产和生活资料房地产两大类。
生产资料房地产包括工业厂房、仓库、场地、商业用房、办公用房，以及文化、教育、科技、体育等用房。
生活资料类房地产，主要是住宅，又可细分为别墅、豪宅、高档公寓、普通商品房以及社会保障性住房等。
四、房地产产权结构
作为物权的房地产，依照《物权法》的规定，可以把房地产产权结构划分为房地产所有权、房地产用益物权和房地产担保物权三类。
1．房地产所有权
所谓房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利。
所有权人有权在自己的房地产上设定用益物权和担保物权。
按照所有权性质的不同，主要有国家所有房地产、集体所有房地产、公民个人所有房产和共有房产等。
2．房地产用益物权
房地产用益物权是指对他人所有的房地产，依法享有占有、使用和收益的权利，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。
(1)土地承包经营权。
农村集体经济组织实行家庭联产承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
(2)建设用地使用权。
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
(3)宅基地使用权。
宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
(4)地役权。
地役权人有权按照合同规定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益。
他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。
3．房地产担保物权
担保物权是指债权人在借贷、等民事活动中，为保障其债权，需要担保的，可以依照物权法和其他法律的规定设立担保物权。
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实行担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利。
抵押权是为获得某种贷款而以房地产为抵押物产生的一种权益。
例如，购房者为获得贷款以自身所有的建筑物为抵押，这种贷款称之为抵押贷款。
《物权法》规定：“以建筑物抵押的，举中燃该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
”