谁能给我解释一下回迁房和商品房的区别

回迁房和商品房的区别这个得根据情况来看了，如果动迁之前是商品房，回迁后也是商品房。没区别如果动迁之前是小产权的房子，就是民房，因为民房一般都是村的集体所有，所以只有房产证，回迁房房产证是集体所有的，所以只有使用权，一般是不让买卖的，就算买卖了，以后打起官司买方会很被动。不过也有的开发商会改变动迁房的性质，让他变商品房，一般不会收你的房价，会收你他买地的费用。就是让你交点钱。旧房子以前那种集体所有的那种叫房改房，通过房改的方式让让子变成了商品房，能在市场上交易，我在威海买的房子就是房改房，房改之前是煤气公司建的福利房，那个时候很便宜才2万多一套，卖给我的时候13.5万，我去房改了，我交得费，补齐了地税，其实房照很简单：就是土地使用权和房屋所有权。如果回迁房产权不是集体方式的，是国家以出让方式让你使用多少年那种。就等同于商品房了

购买回迁房要注意问题：
对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
（一）一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
（二）严防“一房多卖”的发生
回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
（三）买方不要一次性付全款
没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
（四）要求卖方的配偶签名
实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
综上可以看出，未取得房产证回迁房买卖合同是有效的，但是与期房转让一样存在着一定的风险，如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。