房屋评估是怎么评估

根据房屋的坐落位置，周边环境，交通和购物状况还有房产的楼层、朝向以及是否有房产证等方面评估
最简单有效的评估方式是找一下评估公司

房 屋 评 估 方 法 一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的 结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、 典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评 估作价。 二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。 房屋评估计价原则： 房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、 楼层等调节因素的增减价值。 １．建筑安装工程造价（简称工程造价） ，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市 发布的单位估价表、 《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》 、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制 预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企 业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理 确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。 ２．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。 ３．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。 ４．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。 ５．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地 级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不 同朝向，确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。楼层差价，各地房地产管理机关可根 据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。 ６．根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙 体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高，一般居住用房以室内净高２．８米 为基础，在其他条件不变的情况下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造价即增加或减少２％左右，可按此计算其 调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务 上的具体规定，作出增减价值的规定。 三、房屋分类：按部颁《城市房产会计制度》的规定，房屋常用结构分为四类七等 房屋分类：按部颁《城市房产会计制度》的规定， １．钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一 般内外装饰良好，设备比较齐全。 ２．砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷 或清水墙等，并有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 ３．砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非 单元式住宅或其它房屋。 ４．砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完 善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 ５．砖木结构二等：结构正规，材料较好