想换房，一般要走什么流程？

换房涉及两个动作：旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说，想换房必须先卖房以腾出购房资质，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入，当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例：



一、家庭名下有两套住宅，如何换房？
家庭名下有两套住宅，及其他例如京籍单身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。
1.为什么只能“先卖再买”？
按照北京的限购政策，京籍已婚家庭名下，最多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。
2.什么时候才算“腾出购房资质”？
对于京籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天，才能通过资质审核，进入“买新”流程。
3. “先卖再买”的流程大致怎样？（以卖旧全款，买新全款为例）



家庭名下已有两套住宅，需先卖腾资质后才能再买
分步解析：
先卖
1.房源核验：到建委进行房源核验，可以委托中介，也可以自行核验。
2.收定金/签约：与买家达成意向，收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议》等。
3.网签：与买方一起到建委或经纪公司，办理网上签约
4.缴税：到当地地税部门办理缴税，税费由买方承担，城区不同或需提前预约
5.过户：与买方一起到当地不动产登记中心办理过户，城区不同或需提前预约
6.拿尾款。过完户后，按照与买方资金监管约定的时间，拿到尾款。
再买
7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请，否则可能会被核定为名下两套住宅，不能通过资质审核。
8．付定金/签约。与卖家达成交易意向后，付定金，签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议等》。
9.网签：与卖家一起，到经纪公司或者建委，办理网上签约手续。
10.缴税：根据所购房子性质、年限、是否首套等，到当地地税部门缴纳税款，全部由买方承担，部分城区需提前预约。
11.过户：与卖家一起，到不动产登记中心办理过户手续，部分城区需提前预约。
12.拿新房本。
温馨提醒：
买新房时，资质审核可以在收尾款前进行，但必须在过户动作完成之后。
二、家庭名下只有一套住宅，如何换房？
对于换房人群，一般没有充足的资金购买第二套，所以需要先收到卖房房款之后，再购入新房。虽如此，但是为了缩短交易周期，一些步骤也是可以买卖同时进行的。
适用人群：
1.资金不足以购入二套
2.以“首套”贷款，省利息（2017年3月17日后，只要全国范围内名下有贷款记录，就算二套。）
3.以“满五唯一”享受个人所得税优惠
4.以“首套”享受契税优惠
换房流程如下：



换房流程
这样，只要购入新房的网签，在出售旧房过户环节之后，就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。
（1）贷款优惠



商贷及公积金贷款首二套认定
旧房办理完过户之后，如果申请公积金贷款，按照首套政策，最高可贷120万，比二套高出40万，且利率低10%。
（2）旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠



满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠
能省多少？举个例子：
旧房：原值150万元，出售时网签价200万元（高于核定价），满五年，原契税1.5万。
新购房：网签价300万元，85平米，
如果旧房过完户后新房再缴税
旧房出售时个税省（为买家省个税就相当于可以多卖钱）：（网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%）×20%=5.7万
新购房契税省：300万×3%-300万×1%=6万
合计：11.7万
所以，如果没有充足资金购入第二套，那么不妨先将旧房出售，得到尾款后再买新房，这种换房方式不影响资审网签，缩短交易流程，也更加省钱！
三、换房过程中有哪些必须注意？
换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险，是两个最为常见的问题，也是经纪人经常面临的问题。
1.时间节点
名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后2到3天，名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。
应该怎么做？
如果要腾购房资质、享受税费优惠等，一定要将旧房先办理过户，再办理新房网签。
2.违约风险
很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。
补充协议中关于各种时间的约定



补充协议中关于时间节点的约束
一旦一个步骤延误，可能涉及后续整个流程的拖延逾期，届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时，对其中的时间条款一定要慎之又慎。
对于换房者而言，减少不必要的支出，缩短换房周期，既要牢牢把握首二套的时间认定节点，又要对合同中的时间规定留有余地，将买卖风险降至最小，获得更大的收益。
资料来源：北京地税局