什么叫存量房贷?

存量房贷，是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行当时决定，自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

个人存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。

存量贷款是指现有的贷款款额。其表现的主要特点是传统行业多，新兴行业少；一般贷款品种占比多，创新贷款占比少；信用等级低的客户多，信用等级高的客户少；实际用于铺底的多，用于周转流动的少。

“折优惠利率政策的陆续铺开，众多银行的各种“附加条件”也渐渐浮出水面。记者近日在走访中获悉，由于银行“门槛”过高或条件苛刻，很多人已被挡在了优惠的大门之外。

银行设优惠“门槛”，多数客户被拒门外

据统计，截至2008年末，全国多家银行，包括交通银行、工商银行、民生银行、光大银行以及其他中小商业银行在内，大多已经针对存量房贷客户推出了七折利率优惠政策：存量房贷只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折利率。

这样的政策，对普通百姓，特别是那些“房奴”来说，无疑是个大大的利好。举例来说，如果按照房贷尾款100万元、贷款期20年来计算，购房者享受八五折贷款利率时，须支付利息100万元[url=]左右[/URL]；而按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元，节省利息一般能达17万元。

但家住重庆南岸的购房者张先生最近却遇到了个烦心事情。自己是2007年夏天买的房，并在重庆一家银行办理的20万元房贷按揭，本以为可享受7折优惠待遇的他兴冲冲地跑到银行办手续，却被告知“一旦要享受优惠，就不能再提前还贷款”。“在提前还贷还是申请优惠利率之间，这是一种两难的抉择。”张先生说。

事实上，因为大多银行都设置有类似的各种“门槛”，很多购房者都和张先生一样被挡在了优惠的大门之门。

据记者了解，这些苛刻条件集中表现在要求银行客户“无欠款记录”、“无多笔商业住房贷款”及“提前还贷就得缴违约金”等方面，名目众多。

与此同时，在具体办理过程中，银行的手续也是纷繁不一。如民生银行就显得十分简单，对符合条件的，银行都会自动调整至优惠利率，几乎不需要客户操心。但农业银行却不然，如对初始贷款发放金额在30万元以下的，则要求须先由借款人主动提出书面申请，即使符合了条件，具体情况也需要由负责办理贷款业务的支行进行审核才能决定。