司考物权法考点精确分析：建筑物区分所有权

一、考点说明
《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。

二、理论分析

建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独如或立性。

（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：

1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2、建筑区划内的道路旁橡燃，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，法 律教育网原创属于业主共有。

3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（二）下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主会议议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3、选举和更换业主委员会；

4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数法律教 育网原创的业主同意。

三、例题解析

[例题]甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是：（ ）

A．不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题

B．不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间

c．应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权

D．不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效

运虚 [答案]C

[解析]本案是对建筑物区分所有权和相邻权的考查。在建筑物所有权中，有一种既非单独，又非共有的“区分所有”，其所有权效力范围有其独特之处。建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部。