土地产权年限与与房屋居住间是什么关系

土地使用权、房屋所有权，两个不同的概念伴随着我们生活的全过程。随之而来的就是关于居住房屋切身利益的一系列问题，其中，最直观的就是自己辛辛苦苦花钱买来的房子到底能够住多少年的问题。
(一)土地权到限后会自动续期
法规规定，土地使用权出让最高年限按用途确定为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间期满的，自动续期。有专家指出，“自动续期”结束了过去私人在购得房产70年后要向国家交纳土地转让金才能继续使用的规定，给居住者减少了很多不必要的麻烦。
房与地的关系，就如同鞋帮和鞋底间的相互连带。《物权法》取消了以前草案中有关续期需要支付费用的规定，是对老百姓权益的维护与尊重。苏州市国土资源局土地登记中心主任卢继光认为，《物权法》中对住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”政策，从实质意义上讲，已经让居住用地没有了任何限制，老百姓完全可以放心居住。
(二)房屋寿命没有土地年限长
任何建筑物自身也都是有寿命的，目前我国一般建筑物的设计使用年限标准是50年，尽管由于受设计质量、施工质量、使用维护等影响，各种建筑还没有统一的建筑寿命标准，但建筑的寿命还是存在的。国家也还规定了折旧年限标准是钢筋混凝土结构60年、砖混结构50年。
但由于“以拆代修”风气的蔓延，许多房屋远远没有达到设计使用年限便被拆除。专家指出，房屋的大寿一般也就60年左右，但目前我国建筑物实际平均使用寿命为 30年，存在着普遍的“折寿”现象。所以从某种意义上说，房屋的土地产权限不管是70年、50年，还是40年，本身的影响并不大。如果按照房屋实际平均使用寿命30年来计算，这种土地使用权期限将不会是房屋的“死穴”。
(三)购房款买了“缩水”年限的单
土地使用年限，其实只是土地使用权出让的最高年限，而具体使用年限其实是有差异的。由于土地出让年限与出让金成正比，所以人为降低年限的大有人在，尤其是当前很多开发项目都是综合的大型社区，含有居住、商业、教育等不同用途类型的楼盘，很可能出现因开发商为节省成本而统一以商业用地40年限办理，这些都是造成相同类型的房屋在不同的社区可能会有不同土地使用年限的原因。
苏州市土地登记中心主任卢继光认为表示，尽管土地使用年限的长短本身对房屋的影响不大，但购房者还是要注意自己房屋的实际土地年限。按照规定，土地使用权年限是从国家出让土地给开发商之日起算，而拍地到建房一般需要两三年时间，有些储备用地或转让地的中间等待时间甚至更长，有的还长达十几年。所以购房者享有自己房屋的土地使用权其实肯定少于最高年限，这些是需要购房者自己去留心的。
有部分开发商将全部年限的土地使用费都包含在购房款中，全部由购房者来承担，所以就存在着土地使用权分摊问题。土地使用年限“缩水”后将由谁来买单?目前还没有出台相关价格折算标准，主要靠市场来决定。但一般情况下即使商品房土地不足最高年限，购房者所交纳的购房款中仍已分摊了全部年限的土地使用权出让金。很明显，本应由开发商承担的部分土地使用权出让金就转嫁到了购房者身上，让购房者为土地使用年限“缩水”买了单。