专项维修基金管理办法

法律主观：

专项维修基金与一般的基金不同，就不同在其专项部分，该基金是为了解决公共设备、设施的完善、更新等，并且该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所蔽侍有权。
一、专项维修基金怎么申请
1、物业或业主委员会制定维修资金使用方案；
2、将使用方案张贴于小区明显位置7天以上，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；
3、先上报区房屋维修基金管理部门，现场实勘后再上报市级房屋维修基金管理部门，合格后下发70％维修款项；
4、竣工后提交市级房屋维修基金管理部门审核，合格后下发余款。
如果公共部位和公共设施设备发生损坏时，需要使用住宅专项维修资金的，应由业主或业主委员会向物业服务企业或其他管理单位提出维修和更新、改造项目。物业服务企业或其他管理单位应当按照需维修的项目编制实施方案（包括项目内容、工程预算等）报送维修资金管理中心，维修资金管理中心做出项目业主分摊清册后，由物业服务企业或其他管理单位组织业主在分摊清册上签字。在人数和面积达到三分之二之后报送维修资金管理中心。
公示通过后，经房管部门审查批准，办理划转住宅专项维修资金使用手续，首次划转数额不得超出使用计划的70％。
二、住宅专项维修基金什么时候才可以用?
维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造等。根据规定，有下列七种情形之一的，可以启动应急维修程序：
1、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;
2、电梯故障或停运;
3、消防系统故障;
4、建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动;
5、玻璃幕墙炸裂;
6、排水管道爆裂;
7、其它可能造成人身安全事故的紧急情况。
三、专项维修基金的收取比例
专项维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。
业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。
该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。
根据法律规定可以得知，专项维修基金的使用必须要向业主委员会提出申请，之后业主委员会会进行投票，达到三分之二以上的业主同意就可以通过申请。

法律客观：

对于专项维修资金的使用也是有严格要求的。举例而言，《上海市住宅物业管理规定》第三十五条规定：单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与宏码吵业主大会对全体共用部分做出的决定相抵触;其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意，等等。我国法律规定，专项维修资金应当专户专存。为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置时除可购买国债或法律法规规定的其他范围外，不得挪做它用。《上海市住宅物业管理规定》第三十三条中对于专项维修资金的存放有更明确的规定：专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。另外，专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息。维修资金利息和净收益维修滚存使用和管理。这就是说，物业管理企业代为保管的专项维修资金所产生的银行利息以及维修资金的获利，都是属于业主所有模差，应当作为对物业维修养护之用。