怎样打赢房产官司

得到胜诉判决或裁决，如果被告或被申请人拒不执行，可以向法院申请强制执行，但如果被告或被申请人在诉讼或仲裁过程中转移财产，即使申请了强制执行也难以执行到位。 我在代理房地产纠纷原告提起诉讼或仲裁时，都会根据情况建议对被告进行财产保全。财产保全是一个法律程序，是为了保证判决的执行或避免财产遭受损失，对被告的财产或者争议的标的物，采取限制其处分的强制措施。申请人申请财产保全须提供担保，提供担保的可以是自己的财产，也可以是其他担保人的财产。法院对被保全财产进行查封冻结扣押，如果被告败诉后拒不执行，法院将对被保全的财产进行拍卖变现来执行判决的标的额。 财产保全包括诉前保全和诉讼保全两种。在起诉前十五日内可以向法院申请诉前保全，在起诉后或立案的同时可以向法院申请诉中财产保全，法院在申请人提交财产保全申请时，同时提供提供与财产线索相关的一些证明材料。如冻结银行账户的，提供银行的具体名称、地址、具体账号；冻结房产和土地的，提供在房地产交易中心查询的被告房产、土地查询情况表；冻结股权的，提供在工商局查询的被告对外投资资料的资料；冻结股票、债券的，提供在证券登记结算公司查询的被告持有的股票、债券情况表；查封车辆的，提供在公安局车辆管理所查询的被告的车辆信息情况。 这些财产情况原告即使能够提供财产线索但很难拿到证明材料，除了公检法司法机关，律师也有调查取证权，但律师的调查取证权是有限的，不可能象侦查机关那么方便和专业，这就要求当事人提供的财产线索必须具体明确。知道了具体财产情况需要律师去调取证据提供给法院，法院才能批准财产保全申请并对被申请人财产进行查封冻结扣押。 以下是笔者颜宇丹律师在最近代理的两个房地产诉讼中申请财产保全时遇到的一些问题，希望当事人和律师同行能从中获得一些经验。 案例一：不是每个法院都接受用按揭房提供财产保全担保。 我的当事人在惠州买了一套一手房，她和惠州开发商签订了《商品房买卖合同》并支付房款后，开发商并未按合同约定的时间办理房产证，超期日期已达到合同约定的解除商品房买卖合同退房的解约条件。因为《商品房买卖合同》约定了解决争议方式为仲裁，因此我代理买方向惠州仲裁委提起仲裁要求解除《商品房买卖合同》，并退回已交房款和利息以及支付违约金。 为保证仲裁请求的金额能够及时赔付到位，我建议当事人对开发商出售给她的这套房产进行财产保全。当事人同意并提供她在深圳的一套房产进行担保。仲裁委是没有权力进行财产保全的，要拿着仲裁委的立案通知书和出具给的法院的函到法院申请财产保全。我到了惠州法院递交财产保全申请，立案庭的法官却告知我提交的担保的房产是按揭房，不符合担保条件。我知道用按揭房提供担保有的法院受理有的不受理，但这套担保房产的价值一百多万，只欠银行十多万，净值远远超过所要查封的房产价值。法官答复这套担保的按揭房抵押给了贷款银行，银行才是权益人，产权人无权拿这套房作为担保物。 各法院对是否能够用按揭房提供财产保全担保的观点不同，导致做法不同，这是我们律师改变不了的。但还有一种办法，现在许多担保公司都有为诉讼财产保全提供担保的业务，其手续费相当于二手房买卖中为卖方赎楼的贷款担保费用，如果自己提供不出担保财产，可以找担保公司进行担保。 案例二：财产保全前一定要向律师提供对方具体财产线索。 我的当事人在深圳市买了一套二手房，卖方和我的当事人签了《房地产买卖合同》并收到定金后又以更高价格卖给了第二个买方并过了户。我的当事人委托我向法院提起诉讼索赔，并申请对被告在外地A市的一套房产进行财产保全，当事人来委托我时说他通过银行渠道，可以从银行打印出被告在A市的房产信息。当事人由于这套涉案房产没有买成又买了另外一套二手房，正在办理过户手续，准备用新买的那套房做担保申请财产保全。 我答复当事人：只要如他所讲他能提供被告在A市的按揭房的银行纪录，我便可以凭我的律师证和我执业的律师事务所出具的调查函以及法院的立案证明去A市房管部门的交易中心产调打印出被告的房产信息，并提交给法院申请财产保全。 立案后不久，我的当事人新购买的二手房过户到他名下。他说他这套房和卖方签订的是阴阳合同，在国土房管局登记的是阳合同，上面登记的房产交易价格为了避税比实际成交价写少了好几十万，比做按揭时在银行贷款的金额还少，能不能用这样的房产作为担保物。我和立案的房产庭沟通，法院的答复是用当事人向银行做房贷时的评估报告的房产评估市场价减去向银行贷款未归还的部分，如果超过被保全的财产价值，就可以作为担保申请财产保全。这个条件比上个案例宽松很多，当事人提供担保的房产符合这个条件。 可是到了提交财产保全申请的时候，当事人却说他之前说的那家银行只能查到被告在A市有一套房产在按揭，但不知房产证号和具体地址。这可为难我了，如果他提供不出具体房产线索，我作为代理诉讼的律师本没有调查财产的义务，但经不住当事人的一再请求和自身的责任感，我忙乎了很多天好不容易找到A市房产部门的关系，但得知A市有13个区，并且全市的房产信息没有联网，也就意味着只能一个区一个区的查找被告的房产信息，这个成本太高了！ 
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在此笔者颜宇丹律师提醒房地产交易的当事人，为预防对方违约引发诉讼，尤其是在二手房交易中，在深圳这座移民城市，打赢了官司找不着人要钱的情况屡屡发生，最好在签约时就要求对方提供财产信息作为履约保证，当然对方不一定同意，但尽量了解对方比如其它房产、车辆、投资的产业等等的具体财产线索，以防万一。