何为"国六条,""国八条"

要想弄个明白，就要从 “国八条”与“国六条”的内容以及实施方法开始分析。

先来看“国八条”：

一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

这一条的出发点是好的。政府期望通过调整商品房结构来达到抑制高档住宅的开发量和价格的目的。可是，由于缺乏操作细节、建设周期造成的明显的效果滞后，使得这一条很难立竿见影。安慰一下中低收入购房者的心，倒是有点作用。可是，随着房价不断的攀升，这种暂时的宽慰持续不了很久。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。

话题又回到了土地。到目前为止，国土部门依然不承认房价的上涨和土地价格的上涨有着密切的联系。但是，加强土地管理的具体实施办法：招牌挂因为价高者得造成土地价格的上涨这是不争的事实。土地价格上涨，这部分增加的成本必然转嫁给购房者。开发商，首先毕竟是商人而不是慈善家。另外，等土地供应量增加了、拆迁完成了、开始建设了，没有个一年半载是不可能的。望梅止渴在市场经济规律面前是幼稚的。

三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

经济适用房所占的比例偏小，使得这一条效果不大。况且不少地区的经济适用房地段偏远，价格也不是绝大部分中低收入者能够接受的。

四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。

这一条倒是有些道理，可是，雷声大雨点小，反正我是没听说有什么具体的进展。

五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

这一条促进了房价上涨！

六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。

在利益驱使下，自保就成了商业银行最高层的美好意愿。况且在目前房地产金融手段单一、融资渠道本来就补偿的基础上，切断了资金来源，会造成供应量的减少，房屋价格自然难以下降。

七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

没抓到问题的本质，这一条有凑数之嫌。

八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。

媒体也是房地产利益共同体中的一员，这一条基本没有可实施的意义。完善信息披露制度倒是有避免混扰视听的作用。

“国八条”的前四条都是和产业结构调整有关的内容。看得出来，“国八条”是基于“目前房地产市场价格增长过快的主要原因是产业结构失衡”这一观点得出的。我承认结构性调整是最根本的调整，但是，我认为这种结构性的调整是应该结合市场经济规律来进行的，是一个系统性工程。单纯的行政性手段容易造成混乱。因此，从这个角度来看，“国八条”没有达到预期的目的是有原因的。

那么，“国六条”有了哪些改进呢？

（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

更加细化，提出了比例要求，看得出来政府对于结构调整的决心和力度。但是，比例如何计算？ 70％（后续出台的实施细则中要求90平米以下的户型占建设总量的70％）是否科学？会有什么后果？

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

这一条其实说的内容很多，包括税收调控手段、土地监管手段、引导需求等。需要注意的是本条出现了“ 有区别地适度调整信贷政策” 一句，说明政府在避免一刀切。但是，能否会被打“擦边球”？

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

这一条在去年的 “国八条”里面是没有的。政府明显注意到了拆迁带来的被动消费这一点，也说明政府开始从供需关系方面思考房价。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

这一条比 “国八条”说得更加具体，但是，关键看落实。另外加强政府部门的监督也是十分有必要的。俗话说得好，一个巴掌拍不响。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

这一条比 “国八条”更近了一步。因为要想达到住宅私有化很高的比例是不现实的。从发达国家的经验来看，二级市场和租赁市场占一定比例的。这对于解决中低收入家庭的居住问题有有着现实意义的。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

有道理，但需要动点真格的。对于信息透明地的问题，从不少城市实行的网上登记制度的实施效果来看，还是有效地起到了解决信息不对称的效果。

从 “国八条”与“国六条”的区别上来看，政府对于房地产结构调整的决心没有改变。但是“国六条”在对于结构调整的发力点找的要比“国八条”更加准确。同时“国六条”从关注供需关系入手，提出减缓被动需求，也是十分有必要的。