土地管理与法规：土地登记

2．土地登记
地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。
土地登记的法律、法规依据：《宪法》、《民法通则》、1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保乎迹法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地权属争议处理暂行办法》等。
2007年11月28日，国土资源部为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定出台了《土地登记办法》，自2008年2月1日起施行。
土地登记，是指将国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。国有岁清并建设用地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
例题1：土地登记，是指将( )、以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
A．国有土地所有权 B．国有土地使用权
C．集体土地所有权 D．集体土地使用权
E．土地抵押权、地役权
答案：BCDE
解析：土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
例题2：确定土地产权的法律手段是( )。（2007年试题）
A．地籍调查 B．权属调查 C．地籍测量 D．土地登记
答案：D
解析：基础考核点。地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。
土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地登记应当依照申请进行土地登记以县级行政区为单位组织进行。
土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，正州应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。
例题1：土地以宗地为单位进行登记。( )
答案：√
解析：土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
例题2：国土资源行政主管部门在办理土地所有权、土地使用权、土地抵押权和地役权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。( )
答案：×
解析：国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
例题3：集体土地登记发证由( )以上人民政府负责。（2007年试题）
A．乡(镇) B．县级 C．市级 D．省级
答案：B
解析：《土地登记办法》第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
例题4：土地登记以( )为单位进行。（2007年试题）
A．土地使用者 B．土地所有者 C．宗地 D．地块
答案：C
解析：法规考核点。《土地登记办法》第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
（1）土地登记的类型
①土地登记制度类型
根据登记的内容和方式的不同，各国土地登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为土地权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，土地权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。 目前采用契据登记制的有：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙、葡萄牙、日本、美国的多数州、南美等国家。
产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关土地权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，土地受让人或他项权利的权利人的土地所有权或土地他项权利才告成立。将登记作为土地权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
权利登记制。登记机构对权利人的申请进行实质性审查，登记是由土地所在地的登记机构备置登记簿，簿上记载土地权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该土地产权状态，若土地权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。 目前采用权利登记制的国家有：德国、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利、南斯拉夫、埃及等。
托伦斯登记制。为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，土地权利一旦载入政府地籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使土地权利。其主要特点是：土地权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。目前实行托伦斯登记制的主要有：澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国的若干州(加利福尼亚、伊利诺斯、马萨诸塞、俄勒冈等)等。
例题：世界各国实行的主要土地登记制度有( )。（2007年试题）
A．权利登记制 B．契据登记制
C．科斯登记制 D．詹姆斯登记制
E．托仑斯登记制
答案：ABE
解析：基础考核点。根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
②《土地登记办法》规定类型
根据《土地登记办法》，土地登记的类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记和土地他项权利登记六种。其中，初始登记包括国有建设用地使用权初始登记、集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、集体农用地使用权初始登记。其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。土地他项权利登记包括土地使用权抵押登记、地役权登记。
土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
更正登记包括国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的更正登记、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的更正登记、利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的更正登记三种。
土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
（2）土地登记的程序
不同类型的土地登记的程序不尽相同，但从一般意义上说，土地登记工程顺序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发或更改土地证书5个步骤。
1)土地登记申请
第一、土地登记申请概述
两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。委托代理人申请土地登记的，除规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。
土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和规章另有规定的除外。土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：①土地总登记；②国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；③因继承或者遗赠取得土地权利的登记；④因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；⑤因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；⑥更正登记或者异议登记；⑦名称、地址或者用途变更登记；⑧土地权利证书的补发或者换发；⑨其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。
第二、土地登记表格使用及填写说明
2008年7月15日，国土资源部《关于印发《土地登记表格》（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号）。新版《土地登记表格》在1995年修订的《土地登记规则》的基础上，按照《土地登记办法》的新规定，进行了较大幅度修改。《表格》共包括土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿和土地归户卡等项内容，其中土地登记申请书和土地登记审批表都是国土资源部首次全国统一制定。
①土地登记申请书
申请书以宗地为单位填写。一个土地使用权人或所有权人使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写申请书。一宗地有多个土地使用权人的，由各共有土地使用权人分别填写申请书。当事人双方共同申请登记的，应当由当事人双方共同填写一份申请书。申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。
②土地登记审批表
审批表以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的，按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。审批表必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。
③土地登记簿
土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记簿以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。
土地登记卡以宗地为单位填写：土地权利人独自拥有或使用一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。
④土地归户卡。
以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。
⑤填写说明
共用宗卡号：共用宗时，各土地使用权人土地登记卡的编号。共用宗卡号由国土资源行政主管部门统一编号。
地 号：地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。
图 号：宗地所在地籍图的图幅号。
权利人：土地使用权人、所有权人姓名或名称。
单位性质：行政事业单位填写行政、事业。

企业单位：填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他（依据国家统计局、国家工商管理总局《关于经济类型划分的暂行规定》）。
个人住宅：填写个人。
宗地面积：宗地土地面积。
用 途：按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的二级类填写。
土地分类面积：按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的一级类填写。
权属性质：填写国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权。
使用权类型：指土地使用权取得方式，与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让、作价出资或者入股、租赁或授权经营等。集体土地使用权填写荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股、联营等。
使用期限：政府批准的使用期限，未明确土地使用期限的不填。
终止日期：土地使用期限的终止时间。未明确土地使用期限的不填。
取得价格：土地申请人（权利人）申请土地登记时申报的交易地价。
使用权面积：土地使用权人在一宗地内使用的土地面积。共用宗的为独用面积与分摊面积之和，非共用宗的为宗地面积。
独用面积：土地权利人在共用宗内独自使用的土地面积。
分摊面积：共用宗时，各土地使用权人在共用面积内分摊到的土地面积。
土地抵押面积：用以抵押的土地面积。
建筑容积率：土地权属来源证明文件确定的建筑容积率、建筑密度、建筑限高。
土地归户卡号：土地权利人土地归户卡的编号。
登记类型：填写土地登记的具体类型，如集体土地所有权总登记、划拨国有建设用地使用权初始登记、土地抵押权初始登记、土地权利人姓名或名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、更正登记、异议登记、预告登记等。
土地抵押金额：土地抵押合同约定的贷款金额。
土地抵押期限：土地抵押合同确定的起始日期和终止日期。
申请登记的内容：简述申请登记的具体事项以及相应的理由等。
例题：土地登记中的“分摊面积”是指土地使用者在( )中应分摊的面积。（2007年试题）
A．共有土地使用面积 B．全部土地使用面积
C．建筑物共有面积 D．建筑物总面积
答案：A
解析：法规考核点。土地登记中的“分摊面积”指使用者在共有使用权面积中应分摊的面积，共同使用一幢建筑物时，可按使用的建筑面积比例分摊。
2) 受理
《土地登记办法》第十二条规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：①申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；②申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；③申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；④申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。
3)实地查看
国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。
4) 审查
国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查。
国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。
5) 登记
国土资源行政主管部门应当按照下列规定办理登记手续：
①根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。
土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。
土地登记簿应当载明下列内容：土地权利人的姓名或者名称、地址；土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况。
②根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；
③根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。
土地权利证书包括：①国有土地使用证；②集体土地所有证；③集体土地使用证；④土地他项权利证明书。
国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。
国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。
有下列情形之一的，不予登记：①土地权属有争议的；②土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；③未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；④申请登记的土地权利超过规定期限的；⑤其他依法不予登记的。
不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
6)核发土地证书
由登记机关代表政府颁发土地证书。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。
例题：在下列图件中，( )是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。（2007年试题）
A．红线图 B．宗地图 C．房产图 D．规划图
答案：B
解析：基础考核点。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。