专家提出2013年楼市调控政策仍有加强空间

尽管楼市在岁末年初强势回暖，但房地产调控的政策利剑却始终高悬头顶。中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，虽然楼市回暖的态势已经非常明显，但如果房价持续上涨，限购、限贷政策不仅将进一步保持，还不排除更严厉的2013年楼市调控政策将会出台。 天津房地产协会副会长徐保满认为，对于政府来讲，仍然手握房产税这张王牌，从长远来看，我国必将推出房产税，这将对房地产投机行为产生极大的威慑力。 “应对房价上涨调控还有很多牌可打。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受记者采访时表示，面对持续上涨的房价，以行政手段为主的调控措施可能进一步从紧，限购、限贷、限价皆从严;房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，首套贷款利率优惠可能减少或取消，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率;与此同时，税收加码，契税、营业税、个调税、土地增值税，可能提高税负;增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制“地王”。

中国各大城市房价近期来快速上涨，上海住宅租金回报率持续走低。昨日发布的最新研究报告称，上海、杭州两大城市房产租金回报率已低于3%，可以认为在这两个城市以租养房的时代早已过去。 从中国租金回报率的走势来看，2002年开始呈现逐步下降的趋势，至今年1季度房产租金回报率已相对2001年1季度降低30%，处于历史低位。近几个月来，房价的节节攀升，与之相对应的却是经济危机影响下租赁市场的持续低迷，可以预见，短期内房屋租金回报率将进一步下调。 对上海、杭州等7个城市的普通商品住宅租金回报率的抽样调查发现，目前住宅物业的租金回报率普遍偏低。2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，低于香港、法国的多年复合租金回报率。其中，上海、杭州更是低于3%。“可以说，在这两个城市靠房屋租金来还银行购房贷款的‘以租养房’的投资方式已行不通，相对租金水平房价明显偏高，可以界定为存在一定房价泡沫。”杨红旭认为。 假设在租金收益不变的情况，要想达到对应上海住宅租金回报率，各城市普通商品住宅价格势必下降。“通过与欧美、香港等国家和地区的房地产市场对比后发现，5%这一相对合理的租金回报率已经与我们相去甚远。如要恢复到5%，上海、杭州等7个城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。其中上海房价需下降43.12%，才能达到5%的租金回报率。”杨红旭说。