五证齐全吗还是小产权

小产权房不存在五证齐全一说的，首先小产权房不具备国有土地证和商品房预售许可证的。

拆迁安置房的证件来说和商品房是不一样的。

    首先是拆迁安置房  动迁大会，然后摸文，摸文的时候你自己也不知道是哪一套，几楼的，但是你去买商品房当然是已经全部都知道了的。

    其次拆迁安置房  由于是以前的私房拆迁或者是说公房拆迁，其中就涉及到  公转私的问题，还有以前的房子有可能土地是集体的，所以导致土地证是集体的，即所谓的小产权房。土地证是集体的名义上是不能买卖的，就算想买卖除非也是本村的人。不然会很麻烦，有风险。

     再次，安置房的土地性质一般是划拨的   商品房直接就是出让的，当然如果你的房子是安置房你想交易也是可以的 交掉土地出让金 让其变为出让也就可以了。

     总之，如果当安置房还属于期房或是证件没下来的时候是不能贷款的，商品房是可以转贷款的。

所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

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sp; 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。

从住房形态看，一样是普通住宅。

从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。（李力）