邻居私占公摊面积，归开发商管还是物业呢？

这个问题做为单一业主很难做，开发商卖的面积是套内面积或者是建筑面积，个人能够准确测量的是使用面积，两者相差许多，个人无法确定其它面积。法院要求房屋测绘机构来确定，而该机构无法针对个人业务，所以很难办。
邻居私占公摊面积你可找物业来解决，由物业劝告要求拆除，最后也是物业进行诉讼。

太合理了 公摊才15% 说明使用率达到85%了都 不错了 你还想95%的使用率啊 像楼梯或电梯 、一楼的过道、电梯间、甚至物业用房等等都算在公摊里了 挺好的了

以你提供的数据来看，公摊面积比例大约12%，没有电梯的多层房，这个公摊基本算合理的，由于每栋楼的设计都有不同，设计得好些的房子自然就少点公摊，不过你也不用担心，这些数据最终面积实测的时候都会得到测量单位的核实，开发商骗不了人的。