分析容积率高好还是低好？

这个话题综合性太强，我这个半吊子就随便写几句。由于买房基本是买住宅，就集中说高层住宅和公寓。另外，大家一定想着如何应对缺点，缺点多分析一下。

优点：

1.风景好，站得高看的远，自然风景好，这几乎是高层销售必须宣传的内容。

2.空气好一些，毕竟灰尘是有重量的，至少pm10会少一些，但是有的研究表明，由于高层的阻挡作用，会形成上升气流，在九层左右形成一个积灰层，空气可能更差，但是再高空气质量多少会好一些。

3.便宜，你选高层住，容积率高，土地费用摊的更薄，自然单位成本便宜，肯定比多层便宜。

4.由于楼梯几乎没人用，楼梯前室和楼梯间。。。。。但是特此声明，占用楼梯间和前室是违法的。

5 采光好 这个真的是实实在在的优点，特别是在北方。现在有日照要求，但是只是大寒日（注意不是冬至）满足两小时日照就满足日照要求了，这个一般有日照核算，说起来就复杂了。你就知道即使你家南面很近的地方盖一个大高层，你家大寒日断断续续能见阳光也满足规定。特别是你家南面有一片空地的，现在看起来干干净净，哪年一开发，大高层一起，只能呵呵。这时候住在较高层的就有优势了。

缺点，先写好说的。

1.物业费，水费贵。住的高生活用水必须加压，加压设备电费要从水费出，必须贵。高层住户的电梯，消防风机、消防泵、消防报警等设备都多，这些都需要维护，自然物业费也贵了。但也有好处，高层人多自然服务效率高，服务质量容易保障。

2.人口密度大，单位人均绿地和服务设置、人均车位数等都较低。所以高层小区公共资源紧张，停车更难。

3.公摊大，有效使用面积小。电梯，楼梯间、消防前室、水电风井，都是必不可少的公摊。

4.电梯问题，住的越高越依赖电梯，七八层走楼梯还现实点，二十次走回楼梯，那个酸爽啊。不幸的是大量的高层住宅电梯数量并不足够，一方面电梯做少了也符合国家（旧版的）规定，（旧版国家标准对电梯数量要求很低，一梯十户，33层，两部电梯也符合标准，所以只能呵呵）另一方面电梯多了，公摊大不好卖。所以电梯数量通常不足。高层做电梯就是各问题，特别是在高峰期。另外电梯质量不好，维护不当，供电不可靠都导致电梯不好运行。

开发商是要挣钱的，他们建的房子自己不住，自然建房子时能省钱就省钱。至于国家标准，参见电梯数量的规定。国家标准本身就低，而且国家标准地方漏洞也不少。电梯质量也就不保准了。至于供电，国家要求是双电源，但是现实是许多三四线城市双电源根本就不存在。得益于现在中国电网是国企，有社会责任，还比较可靠，所以停电少。但是如果电网全面市场化，三四线的供电可靠性一定会大幅下降。还有一点，除了近期开工的高层住宅，多年来高层住宅是没有担架电梯的。一旦病倒了需要担架，只能走楼梯间，想想二十多层从楼梯间抬人，你先确定你是否能够自己走下来。好消息是新建高层住宅要求设置担架电梯了；坏消息是许多担架电梯并不是像医院那种宽敞的电梯，并不是所有担架都能平放进去。

5.地震问题。和许多人认为的不一样，高层住宅在地震中倒塌的可能性非常小，抗震要求“小震不坏，中震可修，大震不倒”形象点解释就是五百年一遇的地震都是能挺住的。再加上安全裕度，只要不是真的黑心开发商，正常情况新建住宅在地震中倒的可能性非常小。而且高层许多是混凝土结构，多层许多是砌体结构。高层抗震性能事实上会更有保障。但是老住宅没有抗震设计施工，就有危险性了。特别是南方由于潮湿，一层不受欢迎，有的建筑故意做成一层面积小，二层外挑面积加大，这种建筑地震来了真的是很危险。汶川地震就是很多老旧房子，所以倒塌的非常多。更危险的是许多老房子是用预制板做的楼板，地震一来，预制板整个掉下来，一下就把人拍坏了。

强震来了，新建的住宅一般倒不了，但是灯具，吊顶，装饰和水管电管等可能脱落，这砸脑袋上也是危险的。所以比较正确的方法是躲到结实的桌子下、床下。另外就是越小的房间越结实，地震时越安全，躲到小房间里也较安全，还有就是楼梯间整体也很坚固，从楼梯间疏散到室外是比较安全的。地震就不要做电梯了。供电线路的损坏，电梯动力设备损坏，轿厢井道变形都可能把人困在电梯里，这样是比较危险的。

6.消防问题。先说结论，高层建筑的消防问题是世界性难题。

高层建筑消防主要考虑自救。原因就是楼层高了，消防水枪喷不到，消防云梯也够不到。这个看高层着火时消防救援的照片很明显。我看有的答案说自己的城市带百米云梯的特种消防车。其实对住在较高楼层的人来说这个百米云梯是非常不靠谱的。第一，消防站距离你有多远，中间多么堵大家都清楚，消防车是否能及时进小区。第二，高层小区车位紧张，消防通道被占用的情况非常多。消防车是否能及时靠近你家。第三，特种消防车体积大，需要消防回车场调整姿态，需要较大的且没有障碍物的消防救援场地，展开支撑才能竖起云梯。不幸的是稍早的住宅小区（差不多是稍早设计，一两年前竣工，甚至现在正建设的）是没有回车场和消防救援场地的要求的。法不禁止皆可为，自然没人特意设置了。第四，有消防救援场地，但是低层的裙房延伸的太长，消防云梯不可能水平伸出太长，还是可能救不到你。不幸的是稍早对裙房的长度没有足够的限制。第五，许多建筑消防救援场地仅设置在建筑的一个长边上。比如消防救援场地设在北边，你被困在南边的房间里，只能呵呵了。第六…算了，大家知道高层靠消防员救援很不靠谱，主要靠自救就可以了。

先说一个概念，大部分火灾丧生的人是被烟熏死的。

自救就是早报警，快疏散。偏偏以上两点高层住宅都是很不利的。早报警，一是靠人，但是高层楼层多，就是有人看到着火了，也难以通知大部分人。所以早报警主要靠火灾自动报警系统。它有烟雾探测器用于发现火灾，火灾警报器用于通知大家着火了。但是，现在的国家标准，小于100米的高层住宅仅在走廊，楼梯间和前室等公共部位设置火灾自动报警器和火灾警报器。住户家内着火了，必须烟雾蔓延到走廊才会报警。这明显影响了报警的时效性。而且走廊是疏散通道，走廊有烟雾了，对人员疏散也是有风险的。另外，火灾警报器也只设在公共部位。如果房间较大，隔音又做的很好的话，有可能高层住户不能及时得到通知。所以高层住宅的早报警做的并不好。快疏散就是迅速沿楼梯间逃离，不能走电梯，火灾时乘坐电梯太危险，所以火灾时普通客梯是停用的，消防电梯还能用，但是消防电梯是给消防员用的，火灾时归消防员控制，普通人也没法用。走楼梯二三十层是很费时间和体力的，而在火场多待一分钟就多一分危险。所以高层住户疏散很不利。另外，高层住宅由于户型设置问题，楼梯间和前室是需要机械风机排烟或者加压来保证楼梯间的安全的。但是消防用的风机这类设备几十年不用，着火时用一下，能否保证正常运行，这里存疑。虽然有消防设备保养和巡察制度，但是感觉流于形式的多。高层住户防止被困窗户怎么办？多准备消防救援绳索吧。还有逃生的时候用湿毛巾捂住口鼻，遇到烟雾时压低头的高度可以减少烟雾的伤害。这里有个蛋疼的地方，火灾时要求切断电源，有可能把高层给水加压设备的电源也切除了，没有电高层就没有水。所以高层住户火灾时家里可能停水。消火栓里倒是有水，但是没几个普通百姓会用吧。

高层公寓住家内设置报警和自喷，看似安全，但是许多住户装修时都嫌弃不美观去除了，所以实际效果也强不了多少。

火灾时，逃生主要通过楼梯间，因此对楼梯间在火灾时的安全性要求很高。但是国情是楼梯间里经常堆防各种家庭杂物，这里面许多杂物都是易燃的。特别是楼梯间经常停放电车，而电车电池自燃本身就能引起火灾。楼梯间一旦火势较大，楼梯间所在楼层及以上的各楼层都疏散困难。这也是高层住户火灾时风险较高的原因。这里说一句，如果被下层楼梯间火灾困住，可以向上到楼顶疏散。从楼顶理论上可以逃到另一个单元的楼梯间，如果那个楼梯间没有火势也是能疏散的。

总之住高层火灾时是非常不利的，现在的技术和经济水平也不能很好解决这个问题。几个搞消防的大牛都是建议大家选择较低的楼层住。比起地震，高层住宅的火灾才是实实在在的风险。