贷款买房提前还贷：是守信还是违约

此举一出，引起了广大群众的极大关注。众多贷款买房者更是满腹疑惑：目前对大多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。但是，市民对收入和支出的预期难以把握，譬如突发疾病、企业突然效益不好、孩子教育费的支出不确定（如考不上正规学校需增加的学费等），因而在签订借款合同时，要留有余地；当市民钱有富余时，又想提前还款。银行联手惩罚，使市民面临滞后和提前的双重违约风险，与银行处于不平等地位。况且，银行联手推出“政策”，有垄断之嫌。银行当然不希望客户提前还贷款。但在长达数年甚至十几年的期限中，贷款人手头上有闲钱要提前还款，这种要求应该是合理又正常的。而且，在社会整体信用环境不是太好的情况下，提前还贷这种做法反映了个人贷款者强烈的信用意识，欠债还钱，恪守信用，这样的还款行为银行应该鼓励。
但不容回避的一个问题是：由于每位前来提前还贷者的情况都不一样，银行无法运用计算机操作，只能使用人工来完成，这样就造成了人力资源的占用。并且，因为提前还贷使银行的贷款计划被打乱，银行贷款的中长期预期收益也受到影响。银行不仅增加了不少业务量，而且还带来了大量的利息损失。
［特邀评点］
个人购房提前还贷
是否构成违约
叶林：购房者在向房产开发商购买房屋时，通常都会根据自己目前收入状况及未来增长趋势向商业银行申请一定额度的银行贷款，由于居民个人未来的实际收入有可能高于当前的收入预测，贷款人希望提前偿还贷款的要求就相当普遍。
购房者提前还贷是否构成违约，应考虑多种情况加以判定，不应做简单判断。购房者提前还贷是借款方在借款合同约定的履行期限届满前采取的偿还债务的积极行为，它可以避免合同履行期限过长而给银行带来的债务履行风险，也可以减少借款方未来利息的支出；虽然提前还贷可能在静态角度和局部上会减少银行预期利息收益，但在动态和宏观角度来看，银行是可以通过采取合理调整贷款结构及数额等措施，消除或减少提前还贷对银行收益的影响。在总体上讲，提前还贷有利于各方当事人的总体利益，也有助于实现社会资源的优化配置，这种行为也并不违反现行法律、商业规则及道德规范的要求，不应受到责难，更不应将其归入违约之列。
就具体借款合同而言，须结合借款合同中是否包含提前还贷的限制条款而做判断。在上海工商银行等机构推出限制提前还款措施前，几乎所有商业银行对借款人提前偿还借款都不加限制，实践中借款人要求提前还贷的情况也时有发生。借款者提前偿还借款即使给银行带来预期收益的减少，但这种情况也纯属银行经营过程中出现的正常商业风险，银行为消除或减少这种风险，完全可以与购房者进行事先协商，约定向提前还款者收取必要费用。此类特殊约定在本质上是银行将提前还贷造成的预期损失转嫁给购房者的商业性安排，并不违反现行法律和行政法规的强制性规定。值得注意的是，提前还贷往往无害于、甚至有利于债权人，故国外有些银行在向提前还贷的客户收取部分费用时，也尽力避免使用违约或违约金的概念；但即使银行向借款方收取部分费用，也以银行与借款人存在特别约定为前提。
侯太领：借款人提前偿还住房贷款构成违约，是各商业银行一致的看法，包括四大商业银行在内的许多开办住房贷款业务的银行总部都曾发文要求其分支机构注意向提前还贷人收取违约金。事实上，在对公贷款业务中，银行向提前还款人收取违约金已是普遍的做法，在有些大银行推出的“借款合同”参考文本中，“提前还款”被视做违约事项明确予以列举。个人住房贷款只是因为是一项相对较新的业务，业务模式设计和风险防范是银行的当务之急，诸如收取违约金等操作层面中的细节问题引起足够注意需要时间而已。提前偿还住房贷款缩短了借款人使用资金的期间，使借款合同在剩余的时间里不再履行，属于部分解除合同的行为，所以，除非贷款人事先有违约行为发生，提前还贷毫无疑问是违约行为。提前偿还住房贷款不仅使银行失去了合同约定的利息收入，还使单笔贷款业务流程复杂化，造成成本的增加，对于这种行为，银行当然有权主张以借款合同可得利益为限的赔偿。
银行是否有权向提前
还贷者收取违约金
叶林：在借款合同未做明确约定的场合下，银行无权禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面向提前还款者收取费用，更不应向提前还贷者收取违约金。传统民法理论向来鼓励债务人积极、诚信地履行债务，从无禁止借款人提前偿还借款的禁止性规定。我国合同法第二百零八条规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定，若借款合同未就提前偿还借款作出约定，借款人可以选择提前偿还借款，且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。在法律和借款合同未禁止借款人提前偿还债务的情况下，按照“法无禁止即为许可”的基本规则，不得将借款人提前偿还借款解释为违约或违法行为，不应向借款人收取额外费用，更不得以收取违约金方式要求借款方承担过度责任。我国现行合同法已取消了原经济合同法时期的法定违约金制度，只承认约定违约金。在借款合同双方对违约金未作约定的场合下，银行无权向提前还贷者收取违约金。
如果撇开提前还贷这种个别情形而从债法总体角度来看，债务人提前偿还债务若增加了债权人负担，从公平观念角度出发，债权人可以向债务人收取必要的费用，以补偿债权人的损失。借款合同标的是金钱，不是货物或其他物品，债务人提前还贷在法律上并未增加银行的负担，在合同无特别约定的场合下，债权人自不应向借款人收取费用。银行擅自要求购房者承担违约金责任或收取其他费用，应视为银行单方面变更合同条款或扩大购房者义务，此类要求对购房者不具有约束力。至于银行声称提前还贷将增加其工作量或减少预期收入，显然不能作为其单方面增加购房者义务的理由。
侯太领：从法律依据上看，合同法第二百零八条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据这一规定：1．当事人可以约定在借款人提前偿还借款时，仍然按原合同期限计算利息。《人民币利率管理规定》第26条规定：“借款人在借款合同到期日之前归还借款时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息”，两处规定是一致的。2．利息法定是金融监管的一个重要内容，人民银行对利率的期限和标准有明确限定，商业银行签订利率条款时，应在规章许可的范围内处分，如果事先没有对计算期间作出约定，应当以借款人实际使用资金的时间作为计息依据。3．提前还款的情况下，银行按实际借款期间计算利息不影响银行另行主张损失赔偿。从实务操作中来看，归于住房贷款的相对人是广大消费者和业务模式完善需要一个过程的原因，银行对待提前偿还住房贷款的做法经历了三个阶段的变化。大约1999年以前，商业银行对提前还贷基本不表示反对，但也不会根据实际用款期限调整利率标准，因为期限越长利率越高，所以缩短期限后仍适用原合同利率标准就等于借款人作出了补偿。1999年到2000年，商业银行逐步对提前还贷进行一些限定，这些限制如：必须由借款人提出申请并经贷款方同意，短期贷款提前还必须一次还清，分期付款调整还款计划的要受额度上的限制等。2001年到目前，是商业银行明确提出向提前还贷行为收取违约金的阶段。事实上，如果充分考虑到借款关系中的标的物是金钱而非普通商品的因素，在公众观念层面上，我们应将提前偿还住房贷款类比于“退货”，而非“提前支付货款”，二者的区别在于：退货的情况下，供方会失去成本与售价之差而产生的利润，提前支付货款时，供方不仅不丧失利润，还提前收回了成本，银行经营的目的是将钱交给别人使用而不是据为己有，这跟商家要将商品卖出去没有不同，对于单方要求缩短贷款使用期限这种“部分退货”行为，银行收取补偿顺理成章。
对提前还贷者收费
是未来发展趋势
叶林：对银行来说，是否向提前还贷的借款者收取费用，属于商业银行运营过程中采取的经营策略问题。我国商业银行运作正在经历着商业化带来的巨变，对提前还款约定收取部分费用，这是银行商业化运作中可以采用的措施之一，类似情况在我国目前银行业中已有所表现，也必是商业银行未来的发展趋势。如按照目前施行的浮动利率规则，商业银行可以在人民银行规定的幅度内与借款人商定具体贷款利率；按照目前许多外资银行的实际做法，外资银行也可以向开户人收取账户服务费，还可以就小额存取款收取服务费；今年五一节期间，部分国有银行营业机构首次暂停营业，以降低经营成本。或许这种做法未必完全符合国人的消费、储蓄或借款传统，但商业化银行为追求利润最大化目的，绝不会任由经营成本的提升。在经营成本大幅度提升的情况下，商业银行必然会采取某种方式来降低成本。应该说，银行商业化发展趋势必然会对人们习惯的消费、存款和储蓄观念带来巨大冲击，消费者和购房者也不得不顺应这一发展潮流。但是，商业银行向借款人转嫁经营成本的做法也绝不可无度，一旦过度转嫁经营成本并影响银行竞争力时，追逐利润和降低经营风险的动力又会迫使商业银行转换经营策略，甚至会鼓励人们尽早偿还借款。
侯太领：毋庸置疑，我国商业银行在粗放经营时期曾经出现过这样那样的违规行为，招致巨额资产损耗，不良资产率至今一直居高不下。正因如此，许多人认为：在当前信用颓废的市场里，银行能收回贷款就不错了，更遑论提前收回！但商业银行法颁布后，商业银行作为公司的主体定位和借贷作为民事合同的行为性质已是不争事实，贷款债权同样既承受正当行使之私权约束，也享受合同履行原则之保护，那种只要还贷就是守信的观念是计划金融意识的错误延续，其实质是不正视银行贷款的债权性质，而从潜意识里将银行贷款视做一种国家救助。加入ＷＴＯ后，商业银行面临巨大挑战，其中之一就是业务模式设置和操作手法与国际接轨的问题，借款人提前偿还住房贷款时支付一定比例的违约金是国外商业银行的通行做法，提前还贷的违约性和应当对银行进行补偿也是各个法例领域里的一致观点。支付违约金并不影响借款人通过提前还贷从中受益：一方面，银行收取的违约金的比例肯定低于剩余贷款期内应收取的利息；另一方面，住房贷款中，借款人通常都向银行设定有抵押或质押，提前还贷后，抵押物或质押物就免除了他项权利负担。所以，借款人提前还贷虽实施了违约行为，却并没有付出代价。银行收取违约金的这种做法既保护了自身利益，又体现了对消费者的关怀，是一种相对先进的业务操作机制。与国际商业银行接轨的过程就是吸纳先进的管理方法和操作机制的过程，而商业银行改善粗放经营模式的手段集中体现为注重行为的合法合规性，从鼓励提前偿还贷款到限制提前还，再到要求提前还贷人支付违约金；从认为只有延期还贷才违约，到认为提前还贷做法不当，再到将提前还贷视做一种违约行为。这一过程恰恰反映了我国商业银行和融资市场的规范程度在逐步提高，合法合规的水平在逐步提高。所以，提前偿还贷款要支付违约金的做法必将在全国范围和各个贷款业务品种中逐步推行开来，商业银行和客户之间的信赖基础和守信层次也必将转到法律约束和平等互利上去。我国目前的
做法尚无定论
叶林：值得注意的现象是，某地区内众多商业银行共同达成限制提前还贷协议，其行为性质及法律效果应如何看待？我认为，地区内商业银行共同达成的行业性协议，可能会构成限制竞争性协议。所谓限制竞争协议是指多个具有竞争关系的经营者以合同、协议或其他方式共同决定商品或服务的价格、生产、销售数量、技术标准、交易客户、交易地区等，从而限制市场竞争，谋取超额利润的行为。如果某地区内众多银行就向提前还款者收取费用或违约金事宜达成限制竞争的协议，且该协议目的在于追求银行超额利润，理论上可能构成不正当竞争行为。上海地区几大银行上述共同协议究竟属于引导性还是强制性，其执行情况尚待观察，在目前尚难作出其追求超额利润的判断。但考虑到我国反不正当竞争法未对限制竞争协议作出明确规定，目前即将银行间共同行为视为不正当竞争行为，尚存实质性法律障碍。
侯太领：当然，我们肯定提前还贷收取违约金这种行为的合法性及其积极意义并不意味着这种做法没有值得检讨的地方。首先，住房贷款合同中提前还贷的违约条款决定违约金的计算方法和适用标准，而是否设置、如何设置违约条款以及是否主张这项权利目前尚无统一的做法，有时候会让借款人觉得标准不一，无所适从。其次，银行是否属于“独占企业”以及银行给住房贷款借款人提供的合同文本是否属于合同法上的“格式文本”等问题存在较大争议，这一问题影响着违约条款的内容和效力，并进而决定银行收取违约金的权利大小。再次，在提前还贷问题上，各方对合同法第七十一条关于提前履行债务的规定、第九十七条关于合同解除的规定、第二百零八条关于提前还贷的规定以及《人民币利率管理规定》第26条关于到期前还款的规定等理解不一。住房贷款提前还贷的违约金到底该怎样收取，尚需定论。