商业用地楼面价和房价的关系

商业用地楼面价和房价的关系
楼面价是指地价除以土地的最大容许面积，每一块土地在取得时，基本上都有一定的容积率，限制了该地块的最大面积。楼面价是指当楼盘出售时，每一块土地的价格都包括在内。
公式：楼面价=总地价×计划用地面积=地价×规划容积率；计划用地面积=容积率；土地面积=土地面差亮积×土地面积。
通常，房屋价格是指某一时期内房屋及其所占有的土地的市价。也就是房价：地价+房屋地价，是调控房地产市场和资源的最主要的调控机制。
房地产价格的确定包括土地成本、建设工程、税费和财务费用、净利润、管理费和开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10项。
在这些要素中，土地成本是最基础的要素。按照估算，土地成本在房地产开发中的比重在40%左右，这要看土地的来源，如果是在激烈的竞拍中，土地的价格会超过60%。
楼面价是指在出售时，每一块土地的价格都包括在每一块土地上。即，由于商品房的销售价格中包含了楼面地价改庆游，因此，开发商在买地时花费的地价，将会成为衡量商品房最终销售价格的一个重要依据。
若土地出让成本较低，而项目的发展周期较长，则地价会随著时间的推移而上升，水涨船高，则会推高地价。
若市场转凉，开发商为快速收回成本、减少风险，可能会根据自核销身情况、周边情况做出适当的调整。只要不是存货，就能卖掉，价格就会降下来。
最后的价格决定于整体的楼市发展，以及开发商对楼盘的定位和其它项目的成本。小城市的地价很低，建筑工程的成本很高，所以房价在三到五倍之间，这是很正常的事情，因为大城市的地价很高，所以建筑工程的成本很低，所以卖出的价格是市场价的1.5-1.8倍。