签订商品房预售合同开发商需要具备哪些条件

商品房预售合同必须在开发商已经取得预售许可证的前提下才能签订有效。


我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售条件应该包括下列条例：
(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。
(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
商品房预售合同应该包括的内容有：
(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。
(2)标的，即预售商品的位置、编号。
(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。
(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
(7)房屋产权转移的方式、期限。
(8)违约责任。
(9)双方约定的其它条款。
消费者与开发企业签订商品房预售合同之后，应督促开发企业在30日内到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一旦登记在案，不仅可以防止开发企业涉假超面积销售、重复销售、重复抵押、假抵押及司法查封后再售，还可以杜绝开发企业随意更换修改合同，造成国家税费流失。
房地产开发商只有在符合商品房预售条件后才能向购房者销售商品房，如果没有取证销售会被相关部门处罚，并责令其停止预售活动。开发商在没有商品房预售许可证的情况下跟购房者签订的预售合同是没有法律效益的。因此，购房者在买房的时候先要查验开发商是否已经取得预售许可证，否则很容易买到烂尾楼，让自己吃亏上当。