上海各新房降价优惠多 二手房业主该 何去何从
近期在上海,一些新盘降价明显的区域,“一二手房价倒挂”即前期二手房挂牌价格高于新盘的情况开始出现,不少欲买二手房客源转向新房市场。...
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近期在上海,一些新盘降价明显的区域,“一二手房价倒挂”即前期二手房挂牌价格高于新盘的情况开始出现,不少欲买二手房客源转向新房市场。在客源分流、竞争加大的情况下,上海郊区不少板块的二手房价陆续松动。 10月,楼市交易颓势同时出现于上海新房、二手房市场。来自汉宇地产市场研究部的最新数据,截至10月31日,当月全市门店的二手房买卖成交量有24%的同比下降幅度。“按照已掌握的数据预计,10月上海全市的二手房成交量很有可能跌破10000套。”汉宇地产市场研究部经理付伟告诉《第一财经日报》,“这将是2008年以来最差的一个10月行情。” 另外一方面,降价的新盘越来越多,吸引了二手房市场大量的客源。 中国指数研究院数据信息中心昨日发布的一份报告显示,2011年8月,上海成交均价环比下降的为111个项目,占整体319个普通住宅成交项目量的34.8%;9月,这一比例扩大至44.3%,即成交的309个普通住宅项目中有137个项目降价。 10月份的情况也相当不乐观。21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,10月前30天上海新建商品住宅成交3656套、43.7万平方米,较9月同期分别回落25.07%、23.22%;成交均价为2.12万元/平方米,较9月同期有6.07%的下跌幅度。 中国指数研究院的报告还指出,从9月份降价项目量的排行情况来看,位居前三的区域分别为松江区(23个)、宝山区(20个)和嘉定区(18个)。与此同时,同区域中的二手楼市开始发生变局。 本报记者询问多家二手房门店时发现,在这些新盘降价集中区域内,一二手房倒挂现象已经浮现。如嘉定区南翔板块,目前在售公寓新盘实际成交均价约1.7万~1.8万元/平方米,与周边同质的次新房二手房源相比,平均单价低1000~2000元/平方米。 “在新房推盘促销举措明显的情况下,今年以来次新房的二手房源几乎没有成交。”上海中原地产嘉定区嘉定新城二店经理卢昌富表示,以区域内的保利家园二手房源为例,85平方米户型的实际“到手”总价约为120万元挂牌价格,将各种税赋加起来,总价为135万元左右。“如果按照保利三期新盘15000元/平方米的价格计算,当前的二手房价格甚至还更低,算是亏本了。”卢昌富说道。不过,以绿地秋香坊、龙湖郦城为首的周边新盘,在一轮调价之后已跌至120万元总价左右。 此外,松江新城板块同样出现这一状况。当前主要在售新盘的实际成交均价,大致集中在1.1万元~1.4万元/平方米,但周边类似品质的二手房源挂牌价格,却为1.4万~1.5万元/平方米。而在宝山区的罗店板块,当前万科臻园的经济型别墅项目,一次性付款之后可享八点九折优惠,总价约为310万元,不过同一区域内的二手房美兰金邸,挂牌价格却在350万元上下。 与开发商的资金压力相比,上海二手房市场中不少小业主显得更为“轻松”。据上海中原地产宝山区美兰湖一店经理许万龙介绍,以美兰金邸为例,目前的二手房房东几乎均是在2003~2004年购入的,当时的楼盘交易总价约为200万元。“不过这些小业主也并不急于出手,所以即使有个别业主出现调价,也不过比市场价跌了3万元左右。” 而21世纪不动产上海锐丰珠江新城店经理桂启军则向记者表示,板块内少数业主为求急售或套现可在总价基础上作出5%~10%议价,且集中在总价150万左右两房。“多数业主并不急于售房,还是抱着能卖就卖的心态。” 然而可以预测到的是,在一二手房价持续倒挂影响下,不少二手房买家将被分流,从而导致业主挂牌价格产生松动。据21世纪不动产上海锐丰格林世界店经理章德若介绍,受到价差优势吸引,板块内有近四成二手房买家转投新盘。在客源明显减少的情况下,部分房源挂牌价格开始松动,出现总价下降1万~5万元不等的议价空间。 21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,伴随二手房成交持续下滑,虽全市降价潮尚未来临,但部分板块降价潮已经出现。如宝山区杨行板块、大华板块,以及普陀区武宁板块等地,这些板块出现的统一现象是,二手房房东挂牌量均比上月增加,且普遍可提供3%~10%不等的议价空间。 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,一个被视为二手房价进一步松动的信号是,如果未来数月二手房成交量未有明显提升,且伴随新盘打折促销日渐普遍,则二手房市场或将出现更大范围和更大幅度的降价情况。
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