房地产开发流程及五证？

原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证——商品房预售许可证

简单点说,主要流程是:
1、办理房地产开发企业的《营业执照》
2、办理房地产开发企业的《资质证书》
3、参加土地出让的“招拍挂”,取得《土地使用权证》。如果是经济适用住房,还要办理征地手续进行征地(但不要招拍挂)。
4、办理“一书两证”,即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。如果是“毛地”,还要办理《房屋拆迁许可证》,进行拆迁。
5、按规划进行规划设计和建筑设计、施工图设计,交有关部门规划评审、设计审查。这项不属于行政许可,但是却一般是开发过程办手续时间最多的。
6、办理项目招投标,选择施工单位,办理《建设工程施工许可证》,请规划的放线施工。有的地方,还要办开工证。
7、办理《商品房预售许可证》,开盘预销售房屋,取得买卖合同,代理按揭手续。
8、组织“质量五大责任主体”(质量监督、监理、设计、施工、检测)进行竣工验收。
9、申请建设部门、房地产管理部门等对竣工验收进行备案审查。合格,取得《竣工验收备案表》。
10、交付使用,结清购房款,发放《质量保证书》和《使用说明书》。向物业管理企业移交管理。
11、对物业一般质量进行保修(不超过5年),法人代表对物业重大质量安全等终身负责。协助居委会、房管、物业管理企业召开首次业主大会(一年以后就可以)。