南京市二手商住两用房的税费的计算方式是什么?

商住两用是就房屋的用途来说的,它并不是房屋性质.产权证上记载的要么是商用,要么是住宅.交纳税费需要结合产权来源,房屋性质,获得时间,面积,普通非普通,申报价格等要素来考察,在个税,营业税,契税,土地增值税以及办证的费用上有所差别.具体的可见如下网站的资料.

在税费方面千万不能有一点差错,不然出件之时就是你赔钱的时候了.小心!

问题一：您说的多数应该是挑高的小户型或酒店式公寓，此内房屋多数性质都是办公或商业，40或50年都有,虽然是自己住，单是房产局不管你这些！还是算你是商业房！

问题二：水电费多数是按照名用来收的，这个你可以到电力公司或水费站点去查询，最好的办法是跟房主索取电费，税费缴纳单据，以看就明白！

下面告诉你具体交易的算法:

1、营业税个税捆绑征收。

营业税按照差价5.5征收，个税就按照差价的20%征收。

营业税按照成交价5.5征收，个税就按照成交价的1%征收。

这个不用选择，房产局系统会自动带你按照最少的那种办法缴纳。

如果你没有当时的发票或者评估价格，那么个税是按照你的成交价20%直接征收，会非常恐怖！

2、土地增值税。

计算很复杂！土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格或发票价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率

这里的使用税率按照你的增值额来算，增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

如果你发票，评估价格都没有那么算下来是按照成交的3%征收。

注:和住宅交法完全不同！

1、你一定要有当时购买的发票，如果没有你也要去找房产局认证的评估公司

去做评估价，否则税费会非常高！！一个成交价20%会让你痛不欲生！

2、记住带上当时买房的契税完税发票；如款的话一定要去贷款银行打一张全部的还款明细及利息总额，然后银行盖章；再搞张装修发票；这个在按照差价较难营业税、个税、土地增值税的时候都是可以减免的！

3、因为是商业用房，所以几乎不享受任何国家税收的优惠政策.