北京的新房二手房，首付及成本是怎么界定的？

一、新房与二手房的定义 ：


     ①、新房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。
     ②、二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。  
     ③、二手房是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。


      二、贷款过程或缴费过程中的不同：


     1、贷款年限不同  新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。 新房贷款年限长为25年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到25年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为15~20年。  
     2、首付款及贷款额度不同  
     新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款。贷款额度，高可贷款到房屋总价的6.5成或6成。  
     二手房：首付款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。  二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例  二手房净首付款=成交价-可贷款额度.
  
    举个例子：  ①购买100万的新房，若首付比例是35%，则首付款为35万，可贷款额度为65万。  ②购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策35%的首付比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*35%=58万，其首付款则为：100万-58万=42万。  


    3、税费不同 
    新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。  
   二手房：需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要税费。  
   与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。
    三、交易补充
   4、交易方式不同  新房：主要是个人与开发商进行交易。  二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。  
   5、程序繁简不同  新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。  二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。  通过中介进行交易但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。
  6、二手房原值低，升值空间低，价格虚高。新房拿地价就高，升值空间有保障。
  7、新房品质高设计新，居住舒服。二手房居住体验差。
  8、二手房买房潜在风险较大。