房屋拍卖如何办理手续

———福建读者谢利华答疑： 拍卖的房屋类型大致有三种形式：一种是法院执法查封强行拍卖的房屋；一种是银行抵债的房屋；一种是业主委托拍卖的。无论是哪种类型的房屋拍卖，都要做到：首先，拍卖的房屋产权要清晰，过户不会有任何问题；其次，拍卖的价格比较合理，如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成，超过起拍价就可成交。委托拍卖的房屋，拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查，然后再同委托人签订《委托拍卖合同》。经拍卖所得的房产办理产权时需提交房屋权属证书，拍卖成交确认书，委托拍卖协议，判决书、裁定书或调解书，委托书。 除此之外，还需要提醒的是委托拍卖的房屋如设有抵押权的，应先注销抵押权；法院委托拍卖的，要提交法院委托拍卖函及协助执行通知书。对于拍卖的房屋，交易手续费需双方缴纳。 新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

浅谈房地产拍卖过程中应当注意的几个问题

房地产的诉讼拍卖，涉及面较广，也是我们日常操作中经常遇到的拍卖标的，在涉案的房地产拍卖中会常常遇到以下几种情况：
（一）完整意义上的权属合一。被执行人积极配合，房屋的产权证、土地证及相关证件，被执行人愿意提供。拍卖成交后，由法院出具协助执行的文书，买受人凭法院文书，拍卖行的成交确认书、发票及原产权人提供的相关资料，由拍卖行或买受人到房产部门办理过户手续，待过户手续办好以后，由法院执行法管交付房屋这是在涉案房屋拍卖中最好处理的案例。
（二）权属完整，但被执行人不予配合。这样的案例在办理手续上也好处理，在交付时由法院执行强制搬迁，如果被拍卖的房屋有租赁人，还要看租赁合同是什么时候签订，如果是法院查封以前，无论是执法人员、拍卖人、买受人均应承认现状，维持原租赁合同的时间性与合法性，到期才能解约或续约。如果是租赁合同是在法院查封后订立的，则视为无效合同，合同的双方均承担责任，这类情况是我们遇到较多也是较棘手的问题，这需要执法力度跟的上，如果法院执法力度不够，将会产生新的搬迁诉讼，这势必给拍卖人、买受人带来大量的也是无效的工作，甚至让买受人遭受经济和精神上的损失。
（三）不完全意义上的权属完整。在涉案房地产拍卖中往往有不完全意义上的权属问题，有的被执行拍卖的房屋在查封时就发现由于历史上的原因，既无房产证，又无土地证，这类房产要补齐手续非常困难。
（四）部分完全意义上的权属完整。在涉案房产拍卖中有的被执行人已将房屋抵押给金融机构，这样就要解除抵押权，方可拍卖。
（五）没有竣工的房屋。这类涉案房产往往是建筑商作为原告诉开发商拖欠房屋建房资金，这类房屋我们一般主张建筑单位自己竞买，价格比较便宜。
涉案房地产拍卖是我们近几年面临的新课题，这就要求我们一定要对我国现行的房地产政策、法规熟悉，深刻了解，根据不同类的房地产性质，提出不同的处理方法，这样才能提高拍卖成功率。
以上我和各位共同学习了我们实际操作中接触比较多的房地产拍卖中所要注意的几个关键问题，当然，我们现在的经验还很不足，业务水平也有待于提高，但我相信，我们在坐的各位同仁会有信心，有诚意一步步地做好拍卖业务，稳中求进，在竞争中发展壮大，努力打造“双赢”品牌，2006年一定会取得更好的经济效益和社会效益。