商铺投资回报率怎么算商铺出租怎样征税

如果是做实体生意，都是应该要商铺的，不过现在的商铺租赁的人比较多，购买的人比较少，因为很多人会担心商铺有的投资回报率，商铺和房子还是有很大的区别的，相信很多人宁愿购买房子也不愿意购买商铺，总觉得房子的升值空间是要高于商铺的，那商铺投资回报率怎么算？商铺出租怎样征税？
商铺投资回报率怎么算
商铺投资回报率的计算公式为租金回报率＝每月租金收益12／购房总价。
1、租金回报率＝每月租金收益12／购房总价
分析：7月底，张先生在北京通州买下了一套面积约40平方米商铺，价格大约160万元，目前周边商铺的月租金大约350元／平方米左右，现在张先生每个月可收取1.4万元的租金。租金回报率计算一下：租金回报率＝14000＊12／1600000＝10.5％优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。不足：由于只考虑了租金和房价，而对于按揭贷款购房的回报情况则不能使用，此种计算方法应用范围局限较大。
2、租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）12／购买房屋总价
优点：分析法公司涉及到租金、房价及两种因素的相对关系，是选择＂绩优地产＂的快捷方法，这种公式比值越大，就表明越值得投资，否则不值得投资。不足：对按揭付款不能提供具体的分析，没有考虑全部的投入与产出以及资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
3、内部收益率法房产投资公式：累计总收益／累计总投入＝月租金投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其早颤他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
优点：内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、租金回报率公式＝（税后月租金－按揭月供款）12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
分析：如果王先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。该商铺的租金回报率＝（14000－4277）＊12／（1000000＋102682）＝5.76％。优点：考虑到前期主要投入、价格和租金，这种可估算资金回收期长短，适用范围广。不足：没有考陆差败虑前期的其他投入、资金的时间效应，而且不能解决多套投资的现金分析问题，这种方法一般不作为理想的投资分析工具。
商铺出租怎样征税
1、营业税：月租金收入不足20000元的，免征营业税；月租金收入超过20000元的，按服务业－租赁业依5％的税率，缴纳营业税（同时缴纳城建税、费附庆做加、防洪费和地方附加）。
2、个人所得税：按财产租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％费用，其余额为应纳税所得额，依10％的税率计算缴纳个人所得税。
取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。
3、房产税：按租金收入12％征收房产税；印花税：按租赁金额千分之一缴纳印花税，税额不足一元的按一元计算。
4、城镇土地使用税：以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，地方税务部门核实计税。