商业地产案例

商业地产案例 长沙金地某项目·商业策划报告 第一章 策划思路及方法…………………………………………3
一、理论研究
二、概念采购
三、市场调研
四、两性一化原则
五、多方案假想（本项目商业部分仅从三个方面做出假想方案）
 一般性商铺
 裙楼主力店+主题商业街
第二章 基本调查与市场分析 ……………………………………5
一、 金地项目经济发展的基本情况综述
二、 金地项目GDP的发展变化情况
三、 金地项目其他产业链的情况
四、 房地产市场消费情况及分析
五、 目标消费人群分析

第三章 概念采购基本评述………………………………………15
一、 天心区的发展模式研究
二、 商业物态分布及发育模式
三、 可供借鉴之经验和教训
第四章 理论研究基本评述………………………………………20
一、 金地项目市场不确定因素
二、 地块核心竞争力评述
三、 省政府搬迁对物业开发的影响
四、 金地项目市场规模预测
五、 未来金地项目商铺需求预测
六、 金地项目商铺价格预测
第五章 北欧风格定位阐述………………………………27

第六章 假想方案评述……………………………………33
一、一般性商铺
二、裙楼主力店+主题商业街


第一章 策划思路及方法
商业物业用地的基本研究方法大致有以下三种：
1、产业链研究：
即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。
2、商圈研究：
即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。
3、区位研究：
即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。
一、 概念采购
概念采购，这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。
本项目拟选取和参照同类城市政府搬迁新址后附近的商业发展模式和业态作为研究的对象。

二、 基本调查与市场分析
1、文献研究： 长沙市及天心区当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规划、房地产开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与金地开发项目相关的要素进行深度分析和研究，把握当地的产业结构和发展态势，从而做出准确的决策分析和研判。
2、市场调查 ：主要是对项目所在商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把握，包括商业格局、旅游景点的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。
通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。
三、 两性一化原则
1、投资可回收性：我们服务的对象大多是企业，而不是政府和非盈利的机构，因此研判和考量项目投资的可回收性是一项根本的原则，是必须由始至终贯穿和主导整个项目策划的全过程，丝毫不容忽视，要尽可能提升和挖掘项目开发的商业价值。
2、项目可操作性：再好的策划方案，如果不具有可操作性，就没有任何商业价值。因为我们所面对和解决的是企业的实际问题，而不是学术问题和专业研究问题，因此就必须避免空中楼阁或学究、学术式研究，而必须要切实可行，商业项目的总体目标要能够分解和细化，要可以落到实处。
3、资源利用最大化：许多企业和项目不能成功的原因并非缺乏资源，而是没有充分有效地用好自己的资源，更没有发挥出资源的组合效应。资源的利用要求不仅包括人、财、物三方面传统的资源要素，还应包括信息、技术和品牌这些无形的资产、资源；在资讯和财智时代，把握先机和先进的科技管理理念就可以掌握致胜和成功的法宝。
四、 多方案假想
“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种具体运用的方式。即：尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。
因为本项目整体我们已经初步定位“国际化人文生活街区”，对本项目仅就商业部分在二个方面做出假想方案：
1、一般性商铺
2、裙楼主力店+主题商业街
从上述二个假想方案出发，来分析和研究金地房地产公司开发天心项目周边房地产的商业发展的现状及趋势走向，将有利于我们做出准确、客观、真实的分析和判断。我们按照策划五步法，即：
第一步：研究真问题（到底怎么样才能达到利润最大化）
第二步：全球化采购（同类商业物业开发的成功与失败经验）
第三步：创新型整合（结合本项目进行整合）
第四步：焦点式定位（我们到底可以做什么）
第五步：结构性实操（如果做了可操作性分析研究）
我们特别安排了三个工作小组，即市场调查小组、理论研究小组、概念采购小组，始终注意研究如何看待金地公司开发的天心项目的市场，决策的把握如何，投资风险如何控制等问题，寻找商业部分的最佳开发方案。

第二章 基本调查与市场分析