红盘海德壹号入围积分破百，上海楼市“小阳春”将至？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）入围积分破百，前滩红盘备受瞩目。

2023年1月中旬，前滩格力海德壹号项目开启正式认购，推出163套建面约76-555平方米房源，均价约129800元/平方米。截至认筹完成，该项目实际认购639组，认购率392%，触发5年限售和积分排序。

据公开信息表示，前滩格力海德壹号入围线为100.85分。按基础分60分计划，购房者至少需缴纳215个月社保（约18年）。

房企抢地

前滩，位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路（中环线）以北，有人说这里会是第二个“陆家嘴”，也有人说这里将是一个“3.0版”的城市模板，既适合工作、也适合生活。

在自驾15分钟至人广和陆家嘴、紧邻太古里商场、跨国企业总部集聚、隐族文体医疗、学区等众多利好加持下，前滩成为购房者的必争之地。在上海楼市火爆的2019年，有24749人参与认筹摇号，其中十分之一的目标正是前滩。

购房者众，房源量寡。

据观察者网不完全统计，前滩区域前后共6年间入市了晶耀名邸、晶萃名简携腔邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、东方悦耀、东方惠礼、海悦华庭、尚峰名邸、浦江海德、华唐名邸、三湘印象名邸等十一个项目。

值得一提的是，华唐名邸是由此前的租赁式公寓转为了住宅出售。就算如此，折算下来，该区域每年仅有不到2个项目开盘入市。

更值得一提的是，前滩板块内还有一块绝版的好地块，被业内称为前滩九宫格，指的是位于前滩滨江、紧邻一线江景的9个项目，因其被均匀的划分为9个小格，与九宫格酷似，故此得名。

从用途上看，前滩九宫格主要由公寓和住宅两大类组成，一部分是由陆家嘴集团竞得的6个综合地块，除可售住宅尚峰名邸外多为租赁用地；另一部分是花落格力、三湘的纯住宅项目，也就是屡次搅动前滩市场的海德壹号、浦江海德和三湘印象名邸。

将时间拉回至2014年年末。彼时，上海前滩九宫格罕见得推出3幅纯宅地，吸引了格力、三湘、九龙仓、大名城、首创、中铁、恒基、华润置地、陆家嘴集团、新鸿基、招商蛇口等房企竞拍。

第一宗出让地块为前滩地区Z000801编制单元32-01地块，后更名为前滩格力海德壹号，该地块历经124轮竞拍，最后被格力地产联合体以16.14亿元的价格竞得，溢价率127%，楼板价65832元/平方米，成为当时上海最高的单价地王。

格力竞得上海单价地王还不到5小时，就被下午开拍的浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块（三湘印象名邸）给取代了。该地块最后被三湘印象竞得，成交价格为18.61亿元，溢价113.8%，成交楼板价高达楼板价66629元/平方米，相较于海德壹号每平方米贵了797元。

与此同时，格力地产以14.5亿元夺得了前滩格力海德壹号相邻的38-01地块，楼面价5.39万元/平方米，溢价率达92.5%。

消费者抢房

前滩土地出让的竞争虽然激烈，但和购房者抢房相比却稍显逊色。

2018年4月，由于各种政策影响，上海的新房市场还处在买方市场，不少项目门可罗雀。可在这时，中粮前滩海景壹号推出437套房源，在均价8.5万元/平方米、最低上车门槛700万元的基础上，引来3127组有效认筹客户，认筹比高达716%。

而无论是当时为数不多的“千人摇”项目，抑或是千万富豪雨中排队认筹的场景，都让前滩板块一战成名。

四个月后，前滩再次推出晶耀名邸一期和东方逸品两个项目，在同一认筹时段内只能认筹一个楼盘的新规定下，两者认筹比分别为1328%和250%，全部过百。晶耀名邸一期更是因1328%的认筹比成为当时的现象级项目。

此后，前滩战绩显赫。以海悦华庭举例，旗下新房分别于2018年12月和2019年9月两次入市，均价均为8.32万元/平方米，前者推出362套房源，认筹比为244%；后者推出剩余的35套房源，认筹比高达631%。

即使在新冠疫情爆发后，购房者对前滩的热情仍旧不减。作为新冠疫情控制后首个入市的项目，东方惠礼于2020年4月推出411套房源，均价9.2万元/平方米，意外吸引2284组拦衫有效客户认筹，认筹率达555.7%。

前滩核心板块有新房入市也是在这一年，打头阵的是三湘印象名邸。2020年6月，三湘印象名邸推出142套房源，均价12.18万元/平方米，认筹比673%；随后9月，浦江海德以11.28万元的均价入市，195套房源，认筹比641%；12月，尚峰名邸204套房源入市，均价11.2万元，认筹比1266%。结合此次入市的前滩格力海德壹号，前滩九宫格均有项目入市，此外整个前滩板块也仅剩“21号地块”尚未入市。

但在前滩板块项目先后入市的七年间，前滩新房价格从最初均价8万的晶耀名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、海悦华庭，走到了9万东方惠礼、10万的华唐名邸，再涨至11万的浦江海德、12万的三湘印象名邸和13万的格力海德壹号。

和新房均价相比，前滩板块的二手房价格更是一路狂飙。

以中粮前滩海景壹号举例，链家官网显示，该项目二手房共成交7套，2019年11月成交的建面94平的一套低楼层房源以1020万元成交，折合10.85万元/平方米；五个月后，该小区同样成交一套低楼层，117平方米的房屋成交总价1380万元，成交均价11.79万元。

2020年下半年，中粮前滩海景壹号二手房均价有了较大的涨幅，一套建面65平方米的低楼层房源以1015万元成交，成交均价15.62万元，较年初成交均价上涨了3.83万元/平方米。

进入2021年，中粮前滩海景壹号成交的二手房均位于中高层楼，均价则上涨至18万元左右。另外，在链家发布的在售二手房中，低楼层的均价达到18.43万元/平方米，中楼层和高楼层的均价则涨至19万元/平方米。

换句话说，在二手房入市不到5年的时间里，中粮前滩海景壹号的房价基本实现翻倍，而这也是该区域同期入市项目的共性。

“除了地理位置、交通、教育配套等优势外，巨大的一二手倒挂差是吸引我‘打新’的主要动力。”有购房者向观察者坦言，以现在的二手房价格来看，若购入1000万元总价的新房，在卖出去后应该有500万的“利润”空间。

小阳春将至

前滩板块的火热，似乎在传导上海楼市正迎来复苏的信号。

“1月虽然是传统淡季，市场成交相对清淡，但上海一月成交走出了淡季不淡行情。”据上海中原地产首席分析师卢文曦介绍，1月上海新建商品住宅成交面积96.4万平方米，环比减少4.1%。

他进一步表示，从交易节奏来看，上海新房市场呈现典型的“高开低走”，尽管有元旦假期影响，但1月首周成交面积仍超过35万平方米，此后逐步走低，由于春节长假影响，最后一周也没有出现翘尾效应。

从成交区域来看，青浦、嘉定表现突出，嘉定成交19.2万平方米，青浦成交17.2万平方米。市区范围内，新静安表现较好，成交量超过10万平方米，排名全市第3；成交产品方面，以静安天悦、象屿招商公园1872、金隅外滩东岸为代表的中高端改善产品交易突出，成交面积前十榜单中居然有4个10万+项目上榜，甚至有1个项目冲入前三。

而基于成交结构向中高端改善产品倾斜，新房均价回升，为70752元/平方米，环比上涨1.9%。

值得一提的是，2022年底，部分房企为冲业绩集中供应新房房源，导致2023年1月新房供应大幅度减少。据上海中原地产数据显示，1月新房供应面积为47.5万平方米，环比减少77.2%。

“从政策风向来看，房地产不断吹暖风，正视房地产对稳经济的贡献度，对市场预期和信心提振有积极作用。此外，农历新年后前滩项目再度爆出超过100分的入围标准，对市场信心的提振有促进作用。”在卢文曦看来，2023年所有工作都开展早，比如住建部农历新年伊始就开工作会议布置相关工作。因此，预计今年市场会较早进入状态，新批次集中供应也会尽早亮相，小阳春有可能比以往早一些出现。