建筑面积和使用面积谁说了算？

房地产商说了算。

建筑面积是房屋使用面积和公摊面积的总和，也就是开发商所说的购买面积。但建筑面积不是每个空间都可以使用的，比如走廊面积、地下室等面积都是不能使用的，而且在验房时也测量不出建筑面积，只能从房地产商中了解到一个大概。使用面积是房屋内可供业主使用的面积，比如包括卧室、厨房、楼梯等，它是建筑面积的一部分，在购房时可以测量出来。

1.套内面积分两种：套内建筑面积（包括所有墙体、管道等占的面积）；套内使用面积，就是你提的实际使用面积。实际使用面积包括阳台，全封闭阳台按全面积计算，未封闭阳台按一半面积计算。
2.如果全部包括在内了，你测出的65平米就是实际使用面积。但是不一定准确的，与专业的测量单位相比会有误差。
3.“窗户平台”我理解应该是飘窗吧，不算面积。
4.没有其他隐蔽面积，去掉墙体、管道、通风道、烟道等占的面积就差不多了。

如果为一层房屋的话,建筑面积就是占地面积,而使用面积就是除掉墙体和辅助面积之外的面积,
确切的是或,墙体也算是辅助面积,因为没有墙体,何来的建筑.
辅助面积还包括那些过道啊,厕所,楼梯啊什么之类的.
这是我自己的理解