房产营业税如何征收

未满五年成交的二手房，不管面积大小，营业税都按房屋总价的5.55%，全额征收。 满五年成交的普通住宅，面积在144平米以内的，免征营业税。 满五年成交的非普通住宅，面积在144平米以上的，营业税按（卖出价-原购价）*5.55%，差额征收。

1．准确界定企业的混合销售行为和兼营非应税劳务的行为。首先，应深入了解企业兼营业务的性质，确定企业主体是属于增值税纳税人还是营业税纳税人。其次，稽查有关的账簿记录，查看企业的经营业务中有无同时涉及增值税及营业税的征税范围；如果有，则需进一步分清是属于混合销售行为还是兼营非应税劳务行为。混合销售行为是两种业务具有从属性质的“一项销售”，兼营非应税劳务则是两种业务互不相关的“两种销售”。由于混合销售行为和兼营非应税行为在税务处理方法上的不同，二者税收负担差异较大，所以纳税人往往设法混淆这两种行为，将混合销售行为视作兼营行为申报缴纳营业税，在稽查中应特别注意。具体稽查方法如下：

(1)对兼营业务项目的分析。

①查看工商部门核准的经营范围，了解被查企业的主营和兼营项目。

②稽查企业有无在兼营项目包含混合销售行为。对于增值税纳税人来说，其发生的混合销售行为应在企业主营业务中核算，记入“产品销售收入”、“商品销售收入”科目；而兼营非应税劳务的行为在企业附营业务中核算，记入“其他业务收入”科目。在审查时，可选择“其他业务收入”科目中贷方发生额较大的经济业务，查阅其记账凭证和审核原始凭证，掌握企业日常开展兼营业务项目的内容；再通过调查了解、审阅分析，揭示兼营业务项目与被查企业的主要产品货物销售行为的相关程度，如果发现产品销售行为的内容与兼营项目内容一致，则可能存在化混合销售为兼营的情况。

(2)销售对象、债权关系、现金流量的分析。如果在兼营项目的分析中发现可能存在混合销售行为，则应进一步对销售对象、债权关系、现金流量加以分析确认。

根据混合销售行为是一项经济业务引起的两个不同性质收入的原理，可经得到一项经济业务所涉及销售服务的对象是惟一的，其债权债务关系是统一的，所欠款项单位是同一单位或个人，现金流量的流入方向也是一致的。所以，可以通过稽查销售行为发生时开具的专用发票、普通发票的台头(购货单位)是否是一家，也可以通过稽查客户未付款而暂挂在“应收账款”或“其他应付款”账户中所标明的某单位的名称来肯定是否存在一笔收入作两笔记的情况，例如，发现一笔产品销售收入的账务处理：

借：应收账款一甲单位
贷：产品销售收入
应交税金—一应交增值税(销项税额)

同时又发现一笔兼营收入的账务处理：

借：应收账款——甲单位
贷：其他业务收入

则可以看出，销售给同一单位的销售货物，在核算时作两种不同的收入处理，应详细审查企业是否将混合销售收入作为兼营业务处理。

从客户支付款项结算凭证中的付款单位名称是否相同，也可断定现金流入的方向是否都是被查企业。

(3)运用稽查价外费用的方法。有些企业的混合销售业务量较小，会计人员往往不通过“其他业务收入”科目，而是将混合销售行为收取的价款，用红字冲减有关成本、费用账户。例如，企业销售产品代为送货上门收取的运输收入，代为安装、调试收取的安装调试费用等，会计上往往以红字冲减“产品销售收入”，“生产成本——辅助生产”科目，稽查方法与价外费用的稽查方法“对价外费用的稽查”相同。

(4)对关联企业的稽查。企业为隐瞒混合销售行为，有时会利用其关联企业，将货物的增值额让渡给经营非应税劳务的关联企业，或重新成立一家名为独立、实则仍属一家的关联企业，并将一笔业务人为的分离成由两个企业完成的两项业务，从而达到减轻税负的目的。例如，某机械厂水泥生产线的专用设备，年销售额6000多万元，因水泥生产线的专用设备安装工程工作量占有较大比重，该机械厂在内部设立了一个机械设备安装部，并将销售价款和安装收入分离开来，变混合销售为兼营项目，对这种情况，应从以下几方面进行稽查：

①审查关联企业机构的独立性，要求关联企业提供有效证明，如工商营业执照、税务登记证等，稽查其注册资金的来源是否合法，会计核算是否具有独立性，是否是自主经营、自负盈亏的独立的法人实体。

②审查对外的独立性。稽查经营单位之间债权、债务关系是否独立，与政府部门、主管职能部门关系是否独立，稽查该关系联企业是否是真正独立的单位。