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商业地产如何开发

2024-12-19 119 0

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商业地产如何开发

对房地产价值影响因素是:土地位置、邻地影响、地质、建筑形态、建筑的附加价值。还有建筑对商业的使用性,什么业态用什么商铺,这是商铺房产的价值规律。衡量商业地产价值的唯一标准是:商业利润的产出能力;第二标准的延伸是:租金产出能力。商业物业和居住物业比较,它的最终用处是商业,而另一个是居住;住宅的好的标准表现在六个方面:舒适性、安全性、便捷性、私密性、经济性、实用性,商铺好的标准是商业利润和租金;以前开发商说我定位模糊一点,如果不行再翻过来做另外一个行业,现在的定位难到手里只有一支飞标,必须打中一个蚊子,要精确定位,选择最好的只有一种,定位准确以后,不管你是销售型的、还是租赁型的、还是融资型的,都会变得轻松,所以商业地产的定位重于一切。我们要把亮度高的地方、承受租金能力强的、增长性好的业态组合起来,形成商业的业态。商业用途决定他的建筑规划;业态决定建筑形态;商业文化决定建筑风格和景观的设施;经营特色决定装饰风格。我们造大型围合式商业设施一定要重业态;做街铺的一定要重房型,从商业的需求性和购买力来考虑;在商业建筑的规划中,要求三不忘:不忘橱窗、不忘广告牌、不忘客人到来的通道。商业地产使用的策划有以下几种:1、价值发现:别人没有看到的价值,我们要想办法让人家看见,起到放大镜的作用。2、改变竞争态势:别人说不好的,我要把它变成最好的,人家说最难看,我想办法把它搞成好看的,把黑的说成白的,说出道理来,这就是策划。3、引起关注:这有个市场策动的原理在里面,做些动作让别人来关注我们,引起市场关注和认知。4、核心内容:要让人家看得到前途,把赚钱的来源演绎得越清楚,租用你的机会就越多,看不见前途,听得见钱响就难了,我们需要招商策略。商业地产的开发不在于房地产的价值,而在于品牌的推导,楼好了品牌没有好,收益很低。品牌的特征:其实麦当劳和肯德基也是在做房地产的东西,他把他的无形资产品牌变成了租金的优惠,实际上就赚了钱了,麦当劳和肯德基品牌的知名度在中国差不多,但是他们经营的商品管理、模式不同,杭州的南山路和上海的新天地也有差异性,上海的新天地是通过建筑理念文化的气息,上海的石库门的感觉可以体会到,
杭州是以自然景观和老建筑为主的文化氛围,杭州是宜居式的,而我们是怀旧式的,所以不一样,如果房地产虽然是属于同一种类型,但其实也还是有差异的。比方说成都的荷花池和义乌的小商品市场,义乌是产地型的,他背后有几百万的手工业作坊,而成都的荷花池是没有生产基地的,他面对的是上千万的销售市场空间,他们之间也有品牌的差异。一个商业品牌店能够带动一圈的商业活动,他有一个召唤和引领的作用,这些是根据我们要做的商业形态进行选项。

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