房地产整体开发策划需要那些步骤？

首先在国土部门拿到地块,取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》并得到相应地块的城市规划规条,然后到设计院根据规条进行方案设计.
然后将方案交到规划部分进行报建,报建通过后找地勘单位做地勘,得到地勘资料后交设计院进行施工图设计.施工图审查合格后.取得了《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》就委托施工单位,监理单位进行建设,主体工程完工进行主体验收一次,竣工后进行竣工验收一次.在取得《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》后就可以进行房屋销售.
房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证。这五种特定许可证就好像是房产销售的绿卡，缺一不可。我们知道，房地产开发商在房地产市场上销售商品房，应当具备一定的条件，按照有关规定，在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。购房人为防止受不法房地产商的欺骗，在进行签订购房合同之前一定查验房地产商是否有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备各种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》
（一）《国有土地使用证》
本证是证明土使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得出某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。
（二）《建设用地规划许可证》
本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。购房者调查房地产商是否具备《建设用地规划许可证》，可以判断房地产商售房的合法性。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
（三）《建设工程规划许可证》
本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者建反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
（四）《建设工程施工许可证》
本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是记地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
（五）《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》
本证是市、县人民政府房地产商行睡管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。有的城市为了更好地规范房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《内销房销售许可证》和《外销房销售许可证》。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。购房者如果要调查商品房的建筑质量，还可以查验房地产商的工程验收证