BIM在房地产项目管理信息化应用的意义和背景？

BIM给房地产开发管理带来的变革

分类：BIM视界

一、BIM是“跨领域”的产物

当下，新技术不断出现，在这样的技术背景之下，很多行业都在被颠覆。就以电商的兴起为例，从前我们大多选择去商场购物，但如今，随着互联网普及，淘宝等电商应运而生，我们足不出户即可买到自己所需的商品，而购物方式的变化，也意味着原有的商业模式不可避免地发生变革。

电商的兴起足见，新技术的出现可以变革行业的格局。而建筑业，因BIM技术的出现，也正面临着这样的变革。

建筑业是一个很传统的行业，有着悠久的历史。BIM技术的出现，给这个古老的行业带来了很大的颠覆。关于BIM，到目前为止，BIM在工程领域上的应用不少，应用的方向也广泛。但实际上，BIM究竟是什么，包含些什么，相信不同的人从不同的视角去看BIM都会有不同的答案。

严格来说，BIM算不上是新东西，事实上它是“跨领域”的产物，即是把比较封闭的工程行业跨向制造业，把制造业领域的一些思想借鉴应用在工程行业之中。只是，从工程行业的习惯、思维方式来看，这些从其他行业“引进”的技术就是新东西。其实，我们现在谈的BIM跟制造业上的一些技术很相似。

房地产开发过程中，一个最重要的环节就是资金链。而在对资金链的掌控中，“账房先生”扮演着不可或缺的重要角色——对于这一点，成都置信实业集团(以下简称置信)早有认识。 作为四川省远近闻名的房地产开发企业，1997年成立至今，置信年产值已经超过了30亿元。虽然企业的发展速度非常好，但也正在经历“不足为外人道”的高速成长之痛，不可避免的一些痼疾开始显现，譬如企业管理成本急剧上升、营销费用飞速增加、建材采购成本难以控制等一系列新问题，已经开始影响置信的健康成长。 众所周知的一点是，房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长；项目建设投入资金巨大，建设项目涉及合同种类多、数量大，管理繁杂。因此房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，降低开发成本，严格控制各项费用支出成为他们的不二选择。 但如何控制呢？尽管现在为了财务管理上的方便，很多企业上了信息化系统，但目前在多数的房地产开发企业中，却并没有将财务管理信息系统的建设提到议事日程上来，有的开发商甚至认为把钱花在这上面纯粹是“往水里扔金子”，“只需要一本账就可以了”。基于这种思维，在房地产项目的开发过程中，越来越多的管理问题逐渐显露：各项目成本控制情况不能及时得到反馈，对项目资金情况不能适时迅速地掌握，整体财务计划无法布署等。虽然这些问题也可以采取另外的途径去解决处理，但从其他行业信息化的经验看，利用好财务管理信息系统应该是个不错的选择。 “格式化”的账房先生 其实，面对目前所遇到的困难和矛盾，置信也早有行动。此前，置信曾购买过一套解决工程款支付的软件，一度让公司工程款支付程序顺畅了许多。然而，随着企业规模的逐步扩张，当时大家拍手称赞的这套软件显露出了越来越多的弊病：数据共享程度不高，无法解决公司资金成本管理，不能跟随企业的发展进行扩展，软件开发商不能提供后期服务等。在这种情况下，置信决定寻找专业的软件厂商作为合作伙伴，并重新选择一套能够有效提高公司资金成本管理的软件，以满足企业的信息化需求。 置信的财务主管张良文告诉记者，相对其它行业而言，房地产行业的成本管理更为复杂。比如制造业，它在流程上相对统一，原材料、加工过程、人工成本都比较容易计算，而房地产开发却不同，它是一个社会协调相当大的行业，包括设计公司、建筑公司、安装公司等各种公司的集体参与，在这种情况下，成本管理将变得异常复杂。张良文说：“另外，就是房地产项目的开发周期很长，从一开始投入到第一期产品出售完毕计算利润，一般都需要两三年的时间。” 经过长达三个多月的考察对比，2004年12月，置信正式决定选择国内某知名信息化厂商作为其信息化建设的合作伙伴，而之前该公司和万科地产的成功合作案例是两家联姻的“媒婆”。“我们是在深入了解了他们开发的房地产行业资金成本解决方案在万科的成功实施后才下定决心的。”张良文回忆道。两个月后，置信信息化项目正式启动。 系统设计的第一步，就是明确公司的组织体系。在责任成本管理中，系统设计的合理与否对成本影响非常大。房地产行业有句话：75%的成本在设计中决定。像购买材料、施工和现场的管理等一系列行为，都需要公司定下一整套的原则和决策程序。对此，张良文说：“比如招投标，集体透明公正始终是它的原则，因为三个单位来应标和五个单位来应标，是完全不同的，后者能够得到的是更加接近市场行情的合理价格。”保证成本的合理性，需要在整个公司中形成一个组织体系，保证业务关键点上做出决策的人要考虑成本，并且承担责任。 责任成本管理是置信成本管理的一个特色，即在整个公司和组织里，谁来做出成本决策，谁就要承担成本决策的责任，“责权明晰有助于后面的过程管理”。置信对这个问题有相当的认识。 实现动态管理 “目前系统已经在顺利运行阶段，今后目标就是要实现对动态成本的管理。”张良文说，“所谓动态成本，就是未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本。对房地产企业来说，其中后两项的变动十分常见，因此对它的管理不但复杂而且难以实现。” 在没有实施成本管理之前，置信对动态成本的监控很难用书面形式随时结算出来，财务软件也不能记录动态成本，不能展现成本的明细构成，并且有大量重复项目。“有时会出现项目卖完了，但还有成本需要追加的情况，甚至会因为台账记录不清而重复付款。上了这套系统的好处是，能够给我们展现全项目动态明细表，实时反映动态成本并实施监控，必将大大提高企业在控制成本方面的作为。”张良文介绍。 对房地产企业而言，资金链就是房地产开发企业的生命线：各分公司有多少个项目，各分公司的资金压力在哪个阶段，整个集团的资金情况如何合理安排，这都是需要靠准确的数据来说明。“以前各分公司每月5日前都会派人到集团总部上报资金计划，有时候数据还可能出现错误。现在，我们已经可以随时正确掌控集团及各分公司的资金状况，这为领导层进行投资决策提供了有力的依据。” 据张良文介绍，整个系统的核心实质上是围绕合同管理进行的，因此整个系统对预算、合同、变更签证、结算、付款管理等模块都进行了完善的设置。 针对置信的个性特点，系统还进行了量身定做。比如付款申请单要涉及到多级审批、流程审核、打印模块、相关格式等内容，而多级审批涉及多个部门之间的流转，但之前置信下属每个企业内部的设置并不完全相同，因此系统原有的设置无法满足置信流程上的实际需求。对此，项目组根据置信的实际情况进行了个性化设计。 本文来源于：万家物业网站！